OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二(èr)级市场(chǎng)的(de)影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘(pán)继续延续(xù)此前(qián)几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方之一，目(mù)前(qián)未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期已同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前(qián)退租的(de)可能(néng)事项。由(yóu)于(yú)张润大(dà)厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示，华安(ān)张江光大(dà)园REIT近期市(shì)场波(bō)动较(jiào)大，但其实(shí)不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价(jià)格继(jì)续(xù)波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科(kē)技的事件(jiàn)继续(xù)扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅(fú)低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回(huí)升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利(lì)消(xiāo)息影(yǐng)响，华安(ān)张江光大(dà)园REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易日二级市(shì)场价格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超过(guò)24％，在全市(shì)场公募REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇(shé)口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程度下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经(jīng)披露张江光大害人精类似的三字词，像害人精这样的三字成语你还知道哪些ff0000; line-height: 24px;'>害人精类似的三字词，像害人精这样的三字成语你还知道哪些园项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭(zāo)遇(yù)突发事(shì)件，因害人精类似的三字词，像害人精这样的三字成语你还知道哪些此(cǐ)导致(zhì)二(èr)级市场价格出现波动(dòng)。”一(yī)位业(yè)内人士分析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士看来，尽(jǐn)管出(chū)于风险(xiǎn)规(guī)避的原因(yīn)，最近(jìn)几个交易日(rì)场内资金有所流出(chū)，但(dàn)是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影(yǐng)响其(qí)内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级(jí)市场(chǎng)价格下跌(diē)，风险也得(dé)到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不好判(pàn)断价格是(shì)不是已经完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内二级(jí)市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益率高的产品具(jù)备一定的投资价(jià)值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经济复苏(sū)的(de)步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高(gāo)如星对此(cǐ)表示(shì)，若张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区最终能顺利(lì)解决招商，平稳(wěn)过(guò)度对经营现金流没有(yǒu)造(zào)成(chéng)大的影响，“事件性利(lì)空(kōng)下调至(zhì)得这(zhè)么急、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资产就回(huí)调不少了(le)，这(zhè)就是黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也强(qiáng)调(diào)，最(zuì)终还是落到(dào)租金(jīn)收入受(shòu)不受影响，影响多(duō)大(dà)，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项，一(yī)度二(èr)级市场价(jià)格出现回落。在(zài)随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关(guān)事项进行了解释说明，市场信(xìn)心得(dé)到了一定提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的扩募说明(míng)会上，运营团队(duì)表示了对张江(jiāng)光大园项目(mù)的信心，预(yù)计(jì)签署意(yì)向(xiàng)书和(hé)合同谈判中(zhōng)的(de)储(chǔ)备(bèi)租(zū)户正常转(zhuǎn)化(huà)后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了(le)不到(dào)三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起(qǐ)了(le)市场各方的(de)广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责(zé)人坦言，事发(fā)突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技(jì)消息的第(dì)一(yī)时间即(jí)奔赴现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核实(shí)工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应对(duì)哲(zhé)库(kù)提前退租的可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关(guān)负(fù)责人介绍说，目前(qián)储(chǔ)备租户还是比(bǐ)较(jiào)丰(fēng)富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试(shì)、人工(gōng)智(zhì)能、航天产业(yè)、信息技(jì)术等产业客户(hù)，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手通过(guò)签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三(sān)个月履(lǚ)约保证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的(de)态度(dù)，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内(nèi)完成去(qù)化。”相关负(fù)责人说(shuō)道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大园(yuán)项目一季度末(mò)也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多(duō)储备租(zū)户(hù)，之(zhī)前的(de)空置率(lǜ)为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张(zhāng)江光大园一直(zhí)以来都(dōu)坚(jiān)持以市(shì)场化运营(yíng)为(wèi)导向，历史运(yùn)营表现稳定，租(zū)户的调(diào)租(zū)和换租都(dōu)属于正常情况，而这次项目的大租(zū)户退租正(zhèng)好(hǎo)发生(shēng)在市(shì)场活(huó)跃度(dù)的(de)短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑(huá)情况没有得到(dào)及时修复后，张江这边(biān)也作了一定(dìng)的资源调配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入了一些储备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光(guāng)大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等方面(miàn)也(yě)有(yǒu)一些差(chà)异化(huà)，张润(rùn)大厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的(de)成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形(xíng)态的(de)物(wù)业。租(zū)户(hù)自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需(xū)求和预(yù)算挑选区域内的(de)不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新(xīn)老资产的管(guǎn)理人都变成了一家，后续(xù)我们在资源(yuán)共(gòng)享和联(lián)合营销方面能更加(jiā)充分发(fā)挥协(xié)同(tóng)效(xiào)应(yīng)，相(xiāng)信可以做得更好(hǎo)。”上述(shù)负责人(rén)补充说道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集(jí)团和(hé)张(zhāng)江高科目前(qián)在管资(zī)产约五百(bǎi)万方(fāng)，还有一些(xiē)其他在开发(fā)的(de)储(chǔ)备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张江园区产业空(kōng)间资产上市平台目标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台(tái)和(hé)它(tā)未(wèi)来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次(cì)扩(kuò)募是(shì)我们实现基金扩(kuò)容(róng)的第一步(bù)，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们可(kě)能面临了一些突发情况需要解决(jué)，但是这(zhè)和(hé)我们在(zài)张江科学城这三十年建(jiàn)设发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算(suàn)是一(yī)个非常小的(de)插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化(huà)解当(dāng)前突发事(shì)件的所有负面影响，维持预期(qī)和市场的信心(xīn)。”

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