万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红(hóng)，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称(chēng)要(yào)做地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成(chéng)了(le)共同债务(wù)人被(bèi)中国(guó)信达(dá)追债，中国(guó)信达(dá)为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的(de)有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人(rén)被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权(quán)转让项目的处置主(zhǔ)体是(shì)中国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市(shì)分公(gōng)司（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处置的(de)是对北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次(cì发现白蚁找哪个部门，白蚁防治是国家免费的)围观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信达(dá)北分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实(shí)，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖发现白蚁找哪个部门，白蚁防治是国家免费的出去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什(shén)么(me)中国信达的拍(pāi)卖(mài)页(yè)面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子(zi)根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还(hái)有不(bù)少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么(me)，中国(guó)信(xìn)达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户(hù)手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报(bào)公布(bù)《最高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者权利保护(hù)问(wèn)题(tí)的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了(le)购(gòu)房人(rén)的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请(qǐng)求权(quán)优(yōu)先于建设(shè)工程价款优(yōu)先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其他(tā)债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支(zhī)付剩余(yú)价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司(sī)中国信达申请不良债(zhài)权(quán)转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前(qián)中(zhōng)国(guó)信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，发现白蚁找哪个部门，白蚁防治是国家免费的相较(jiào)其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民(mín)知名度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京(jīng)的(de)第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神(shén)秘高(gāo)端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如(rú)今，它(tā)远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽(suī)然已经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵(guì)的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这(zhè)个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出(chū)背后的中赫集(jí)团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型(xíng)的(de)目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本(běn)退(tuì)出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团(tuán)手中拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京(jīng)国安的估值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其(qí)实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查(chá)显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海金商业(yè)保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿(yì)元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国(guó)安和中赫(hè)的经营状况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执(zhí)行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文(wén)书确(què)定义(yì)务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过(guò)在(zài)实控人都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的(de)北京国(guó)安，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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