5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南方(fāng)和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数(shù)据(jù)统计显示(shì)，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前(qián)五(wǔ)个(gè)股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科(kē)A、华(huá)发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌(pái)龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位(wèi)上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复苏(sū)链上(shàng)最后一(yī)环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资(zī)上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分(fēn)类，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的(de)行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什(shén)么投(tóu)资(zī)机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策(cè)出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的(de)进程，还(hái)是人均(jūn)住房面(miàn)积（接(jiē)近30平(píng)/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价(jià)收(shōu)入(rù)也不支(zhī)撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的(de)需求或将(jiāng)回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高(gāo)杠杆(gān)属(shǔ)性，就很(hěn)容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营(yíng)地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基(jī)于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构(gòu)的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产(chǎn)类(lèi)标的(de)股中，本月(yuè)以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上实(shí)发展，五一(yī)假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的主要产品(pǐn)及服当日事当日毕什么意思，今日事今日毕,勿将今事待明日务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对(duì)其布局的(de)例(lì)子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募(mù)的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金(jīn)、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结(jié)算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构(gòu)在其(qí)中持续(xù)驻足(zú)。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前(qián)十中，这也是连续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深(shēn)圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆(gān)率较(jiào)低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负(fù)债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结构性机会依(yī)然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要又体现为库(kù)存的(de)优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资(zī)源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民(mín)营地(dì)产公(gōng)司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权(quán)债务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产会(huì)有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清(qīng)的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企来说估(gū)值的(de)修复更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席(xí)研(yán)究官(guān)方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路的(de)话(huà)，或许(xǔ)还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前(qián)途更为(wèi)光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低(dī)位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一(yī)季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长。而(ér)这些(xiē)公司也是(shì)机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续(xù)性地拿(ná)地(dì)，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市，投资(zī)力度(dù)较大(dà)。投资(zī)的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能(néng)够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场(chǎng)从(cóng)四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四(sì)月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在(zài)的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)当日事当日毕什么意思，今日事今日毕,勿将今事待明日利檀(tán)投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链(liàn)的复(fù)苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们(men)要(yào)多(duō)给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基(jī)本面的(de)钱。但(dàn)这也意味着，只有极为(wèi)少数的(de)、做(zuò)得(dé)比同行(xíng)好得多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体(tǐ)现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 当日事当日毕什么意思，今日事今日毕,勿将今事待明日