5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表(biǎo)的(de)机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和(hé)华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额(é)均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标(biāo)的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占(zhàn)比却(què)断(duàn)崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来的(de)首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一季度得以延(yán)续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有(yǒu)房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块(kuài)排名(míng)最高的(de)是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四(sì)季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市场(chǎng)乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四(sì)线城市。而映(yìng)射到(dào)二级(jí)市(shì)场投资(zī)上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产(chǎn)等(děng)几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期或(huò)者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的(de)。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是(shì)供给(gěi)侧发生了(le)更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的(de)更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增(zēng)的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能(néng)够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市占率的提升。当行业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔(ěr)法，而(ér)对(duì)应到股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期(qī)归(guī)来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日(rì)收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对(duì)其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的(de)上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二(èr)的(de)浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入(rù)利(lì)润规模大幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该公司后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结(jié)算(suàn)持(chí)续性向好，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向好背(bèi)景下(xià)，自然(rán)也吸引了(le)知名机构在其中持(chí)续(xù)驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还(hái)小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除(chú)去上述(shù)两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交出的(de)也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司(sī)股(gǔ)东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金相关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用(yòng)问题(tí)或者(zhě)资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的(de)融资(zī)成(chéng)本(běn)不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地(dì)产股或存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机(jī)会依然存在(zài)，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权(quán)债务(wù)关系等问题，市场对民营(yíng)房(fáng)开企业的资产(chǎn)会(huì)有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看，行业(yè)的(de)逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流(liú)创造能力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概(gài)率比较低(dī)，行(xíng)业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升的(de)头部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一(yī)思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次(cì)是(shì)销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的(de)重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度(dù)较大。投资的(de)驱(qū)动能够推(tuī)动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一(yī)季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示(shì)，在(zài)房地产的(de)复苏过程中直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸 style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸(zhōng)，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝(jué)大多(duō)数(shù)城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市(shì)场表现也(yě)不(bù)太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了(le)半年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游产业链的(de)复苏速(sù)度(dù)都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地(dì)产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的(de)、做得比(bǐ)同行(xíng)好得(dé)多的(de)企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等(děng)待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸