文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四(sì)川(chuān)、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没(méi)实(shí)力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。如(rú)果按(àn)照经济规律办事(shì)，中国(guó)一(yī)定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风一立方米等于多少立方毫米怎么算，一立方米等于多少立方毫米分米险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)的(de)风险。从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇(yù)到(dào)下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实(shí)中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售(shòu)制度(dù)怎么(me)来的(de)？国(guó)外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当前(qián)世界(jiè)不少国家存(cún)在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期(qī)房后(hòu)并非(fēi)像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期(qī)支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支(zhī)付以及(jí)违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如(rú)借(jiè)机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段(duàn)性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存(cún)量时代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个(gè)难题(tí)，让(ràng)房地(dì)产回(huí)归(guī)实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业(yè)的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发展的(de)重大措(cuò)施。在当前(qián)的(de)情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发展研究中心参(cān)与(yǔ)财税(shuì)改革方案(àn)研究(jiū)时(shí)，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还(hái)未(wèi)推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住(zhù)房的需(xū)求是(shì)相当(dāng)高，不过大(dà)多数居(jū)民的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加(jiā)快(kuài)。

　　在(zài)分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外(wài)一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的(de)房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房(fáng)的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和(hé)销(xiāo)售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资(zī)风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核(hé)心的(de)住房供不应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金等(děng)能(néng)力把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机(jī)制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续(xù)需(xū)自身推(tuī)动项(xiàng)目完(wán)工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需(xū)求大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进(jìn)程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等(děng)城市化配套(tào)问题(tí)，才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少(shǎo)大型(xíng)房地(dì)产开发(fā)商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力(lì)支持(chí)国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划(huà)经济下(xià)的福利(lì)分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的(de)商品(pǐn)房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预(yù)售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼(lóu)一立方米等于多少立方毫米怎么算，一立方米等于多少立方毫米分米花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契合中国(guó)内(nèi)地的商(shāng)品房预售(shòu)制度。预(yù)售(shòu)制(zhì)的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订(dìng)商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付(fù)清(qīng)剩余房(fáng)款(kuǎn)，换(huàn)言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对(duì)中(zhōng)国内地的开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的(de)最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时(shí)增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基(jī)本(běn)适(shì)居，住房(fáng)事业取(qǔ)得(dé)巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的(de)《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总销售(shòu)面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产历经二(èr)十多年(nián)长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额(é)从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中国(guó)内(nèi)地(dì)经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占银行各项贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资(zī)本(běn)市场发(fā)育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融(róng)资比例较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售(shòu)制背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售(shòu)制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房(fáng)者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违(wéi)约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依(yī一立方米等于多少立方毫米怎么算，一立方米等于多少立方毫米分米)旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自(zì)身信用(yòng)和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经(jīng)营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短期(qī)不(bù)能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个(gè)字(zì)那(nà)就是“没(méi)钱(qián)”，即没(méi)钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没有统一的(de)预(yù)售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或(huò)者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价(jià)计算重点资(zī)金(jīn)。而(ér)事(shì)实是，不少(shǎo)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时(shí)代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给房企，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金循环(huán)高(gāo)周转模(mó)式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的(de)预(yù)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按(àn)工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按(àn)揭(jiē)贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)购(gòu)房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的(de)保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三(sān)方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利(lì)益，银(yín)行有充分动(dòng)机监(jiān)管开(kāi)发商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭(píng)证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于(yú)任何(hé)原(yuán)因不能购买，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期(qī)支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可(kě)分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易(yì)中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环(huán)节，各环节(jié)内容(róng)确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必(bì)须经(jīng)过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次(cì)修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险机(jī)构(gòu)签(qiān)订(dìng)定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或(huò)保(bǎo)险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订金(jīn)返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房(fáng)款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商(shāng)条(tiáo)例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细(xì)规(guī)定，要求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付(fù)节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进(jìn)度(dù)放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房(fáng)者支(zhī)付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到了(le)政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼和(hé)房(fáng)企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给(gěi)予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营(yíng)企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每(měi)个(gè)房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来(lái)看，应充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发(fā)商违约(yuē)后(hòu)定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节，建立(lì)按(àn)工程进(jìn)度付款机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立(lì)于(yú)开(kāi)发(fā)商、银行的第(dì)三(sān)方(fāng)资(zī)金监管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋(wū)质量(liàng)问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的(de)营(yíng)销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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