饱受争(zhēng)议的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局(jú)联合发布了关于规(guī)范房(fáng)地产经纪服务的意见(jiàn)。意(yì)见提(tí)及，近年来，部分(fēn)房地产(chǎn)经纪(jì)机构存在利用房源客(kè)源优势(shì)收(shōu)取过(guò)高费(fèi)用、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重交易(yì)当事(shì)人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服(fú)务内(nèi)容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实(shí)行明(míng)码标价等十(shí)方(fāng)面，提(tí)出了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席(xí)分(fēn)析师张(zhāng)大(dà)伟称，随着(zhe)城市(shì)发展(zhǎn)，一二(èr)线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例，二手房占(zhàn)市场成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大(dà)量二手房成交依(yī)赖中介居间(jiān)成(chéng)交，房地产调控(kòng)重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究中心(xīn)首席(xí)研(yán)究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民(mín)来(lái)说属(shǔ)于金额不(bù)低的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很多中介利用(yòng)信息不对(duì)称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对(duì)居(jū)民造(zào)成额外的负(fù)担(dān)，而且这些服(fú)务事项(xiàng)并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市场(chǎng)交(jiāo)易过(guò)程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括(kuò)经纪服务(wù)在内(nèi)的(de)相(xiāng)关(guān)市场交(jiāo)易行(xíng)为及其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地(dì)产市场管理(lǐ)和调控的(de)主题。“当下，推进这项工作的意义更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务(wù)行业关注最(zuì)多的一个话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来相(xiāng)关(guān)部门主要(yào)监(jiān)管(guǎn)的重点(diǎn)，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二(èr)手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程中，部分价值(zhí)不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳(nà)一(yī)笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价。引导由交易双(shuāng)方(fāng)共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪(jì)服务收费标准的最早依据是(shì)1995年国(guó)家(jiā)计委建设部下(xià)发的《关于房地(dì)产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文(wén)），其中第六(liù)条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按(àn)成交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的精神，北(běi)京2015年(nián)取消了房(fáng)地产中(zhōng)介服(fú)务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由各中介机构自(zì)行决定。区别词和形容词的异同举例，区别词和形容词的异同点>

　　“房(fáng)产中介机(jī)构在(zài)实际收取费用过程(chéng)中，相关监(jiān)管部(bù)门当前并(bìng)未明(míng)确具体的中介(jiè)费率，中介机(jī)构仅需(xū)在服务过(guò)程中对收费标(biāo)准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产经纪服务机(jī)构(gòu)在具体收取过程中，会结合房屋(wū)价值及工(gōng)资(zī)标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出合适的(de)中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部(bù)门(mén)在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机(jī)构应(yīng)当在经(jīng)营门店、网站(zhàn)、客户端等场(chǎng)所或渠(qú)道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产(chǎn)经纪机构提(tí)供(gōng)的基本服务和延(yán)伸服务，应当(dāng)分(fēn)别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当(dāng)向(xiàng)交(jiāo)易(yì)当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当事人(rén)签字(zì)确(què)认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费(fèi)明(míng)显高于市场平(píng)均水平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部(bù)门将会(huì)同市(sh区别词和形容词的异同举例，区别词和形容词的异同点ì)场监管等部门采取约谈(tán)等综合措施(shī)进行重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监管(guǎn)部门会同有关部门依法查处不(bù)按规定(dìng)明码标(biāo)价(jià)、操(cāo)纵经纪服务(wù)收费(fèi)等违反价(jià)格(gé)和反垄断(duàn)法(fǎ)律法规的行(xíng)为。对(duì)房地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关违法违规(guī)信息，市场监管部门要(yào)依法(fǎ)依规纳(nà)入国家(jiā)企(qǐ)业信用信息(xī)公示(shì)系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着，未来豪宅的(de)中介费有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低(dī)的(de)原(yuán)则实行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过(guò)高的经(jīng)纪机构，但对市区别词和形容词的异同举例，区别词和形容词的异同点(shì)场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用对市场的(de)影响不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提(tí)出的(de)意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文件而非(fēi)规定，未来如(rú)何(hé)具体(tǐ)认定其中的细(xì)则，还需要(yào)看各城市(shì)落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过，张大(dà)伟表示(shì)，“从目(mù)前市(shì)场看，经纪(jì)服务(wù)领(lǐng)域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行(xíng)业健康(kāng)发展。同时，由(yóu)于二手房(fáng)很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能(néng)对交易产生(shēng)影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业的(de)专业(yè)性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二(èr)手房买卖(mài)过程中(zhōng)，原本应该由上下家(jiā)各支(zhī)付一半的(de)中介费，但在(zài)一(yī)些(xiē)热点城市(shì)的二(èr)手房交(jiāo)易过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从而(ér)会出(chū)现中(zhōng)介费及税费均由购(gòu)房者来承担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁(jià)给(gěi)下(xià)家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介(jiè)公司将(jiāng)其视为向购房者单(dān)边收费的行为(wèi)。部分中介公司可(kě)能会利用其支配(pèi)地位，在原(yuán)先经纪服务(wù)收费的基(jī)础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房东往往会(huì)将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实际(jì)上相(xiāng)当于变(biàn)相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务(wù)收费，不(bù)仅有(yǒu)利(lì)于(yú)提高(gāo)交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称。

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