万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务(wù)人被中国(guó)信达追债(zhài)，中国信达为了(le)收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富(fù)人(rén)被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不(bù)良债权(quán)转让项(xiàng)目的(de)处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其(qí)中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道属实，说明这些房子(zi)实(shí)际上都是卖出去(qù)了(le)的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国(guó)信(xìn)达的(de)拍卖页面(miàn)上又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说明(míng)这些(xiē)房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经(jīng)的(de)报道(dào)证实了上(shàng)述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布(bù)《最(zuì)高(gāo)人(rén)民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方(fāng)式明确了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支(zhī)付全(quán)部(bù)价款，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在(zài)一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套房(fáng)子(zi)均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)申请不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷(gǔHBC路由器能用WiFi吗)国际(jì)信(xìn)托有限责任公司(sī)成为(wèi)了唯一(yī)股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没(méi)有很(hěn)高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却(què)在北京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团进入北京(jīng)的(de)第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号(hào)院(yuàn)3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成(chéng)为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就(jiù)可(kě)看出(chū)其在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如(rú)今(jīn)，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了(le)不(bù)少知名人士，如知(zhī)名(míng)演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开(kāi)发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多(duō)次成为被执行人，被(bèi)执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地(dì)步，其实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的(de)中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始(shǐ)了(le)多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的(de)目光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂(mǎ)蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团手中拿下(xià)北京国安俱(jù)乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)全部股权(quán)。如果北京国安的估(gū)值一(yī)直没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其(qí)实控人周金辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查(chá)查显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录(lù)。质权(quán)人包括(kuò)海金(jīn)商业保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际(jì)信托(tuō)、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安(ān)的时间完全(quán)吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易(yì)所官(guān)网信息(xī)显(xiǎn)示，HBC路由器能用WiFi吗2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份，但国(guó)安(ān)和中赫的(de)经(jīng)营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在实控人都成(chéng)为老赖的情况下(xià)，被(bèi)执行10个多(duō)亿(yì)的(de)北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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