近两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表示(shì)，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了(le)解(jiě)资产(chǎn)类型和(hé)分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与(yǔ)此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设施资产的(de)经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额持(chí)有人实际获得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配(pèi)金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于(yú)债(zhài)券派(pài)息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的(de)投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对(duì)于(yú)投资(zī)债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的(de)前提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来(lái)分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年年(nián)报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达(dá)预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金(jīn)份额的分红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对分红前(qián)后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红(hóng)勖存姿为什么没有碰喜宝，勖存姿为什么不碰喜宝前后均可(kě)以(yǐ)获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权(quán)分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有公募(mù)基(jī)金分红前提(tí)是本(běn)金之上(shàng)的增值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准确(què)，分(fēn)派的是(shì)本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金(jīn)价值面临(lín)极大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持(chí)有(yǒu)产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主要包括(kuò)每年的现金(jīn)分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了(le)利润分配和本金的(de)归还，两者(zhě)的比率也(yě)是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标(biāo)的(de)时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资(zī)产的价值增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时(shí)，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级(jí)市场价格和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可(kě)供分配金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目(mù)，即使(shǐ)分派(pài)率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下(xià)，基金份(fèn)额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的(de)土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经(jīng)营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设(shè)反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资(zī)产(chǎn)投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现(xiàn)金相(xiāng)关的(de)指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中披(pī)露的(de)经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区(qū)别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是(shì)指企业(yè)经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活(huó)动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权类的资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者(zhě)可(kě)综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来(lái)选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回(huí)调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料(liào)中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济(jì)及市场的实际环(huán)境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进(j勖存姿为什么没有碰喜宝，勖存姿为什么不碰喜宝ìn)行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也(yě)称。

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