近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)出(chū)该(gāi)类(lèi)产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过(guò)观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是(shì)观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经(jīng)营权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择(zé)投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额比(bǐ)例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益来(lái)源为持有期(qī)分红收益(yì女生摸你头发暗示什么，女生摸你的头发代表什么)，以(yǐ)及基金份额(é)交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础设(shè)施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施项目的(de)经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际(jì)获(huò)得的现(xiàn)金收益(yì)，对(duì)于长期(qī)投资者更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华平也表示(shì)，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基(jī)金年(nián)度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债券(quàn)的固定利息回报，而是(shì)由可供(gōng)分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获(huò)取(qǔ)相对于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前(qián)提(tí)下(xià)，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不(bù)达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格波动受多(duō)重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一(yī)，而稳定的(de)分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过(guò)程(chéng)；另一(yī)方面(miàn)，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权(quán)日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的(de)开(kāi)盘(pán)指导价(jià)做调(diào)减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对(duì)分红前后基(jī)金份额净(jìng)值变化(huà)的(de)修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级(jí)市(shì)场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中航女生摸你头发暗示什么，女生摸你的头发代表什么基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包(bāo)括利(lì)润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应(yīng)了解(jiě)底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红前提(tí)是本金之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金(jīn)额误(wù)认为(wèi)是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和(hé)产权类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类(lèi)资(zī)产的(de)分红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收(shōu)益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择(zé)投(tóu)资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对(duì)较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红主要(yào)为(wèi)“收益(yì)”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底层资(zī)产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格(gé)和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不(bù)再能产生现金收益，因(yīn女生摸你头发暗示什么，女生摸你的头发代表什么)此将可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经(jīng)营期(qī)限(xiàn)较短(duǎn)的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经营权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注(zhù)意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金额包含了(le)投(tóu)资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度(dù)逐(zhú)年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土(tǔ)地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地(dì)出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续(xù)经(jīng)营的(de)假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分(fēn)红的时点，多(duō)位业(yè)内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察(chá)和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的(de)经营活动现金(jīn)流(liú)，二是可供(gōng)分配现金，二者存(cún)在本质性(xìng)区别(bié)。经营(yíng)活动产生的(de)现金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对(duì)非(fēi)现金(jīn)影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置新选择(zé)，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适合长(zhǎng)期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自底层资产的经营(yíng)净现金流(liú)，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资(zī)回报(bào)，投资者可(kě)综合(hé)考虑原(yuán)始权(quán)益(yì)人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及(jí)次年(nián)的可供(gōng)分配(pèi)金额(é)预测。投资(zī)者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红(hóng)金额与募(mù)集材料(liào)中(zhōng)披(pī)露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实(shí)际(jì)环境，对基础设(shè)施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金(jīn)基金(jīn)上述负(fù)责人(rén)也(yě)称。

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