OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科技(jì)，引(yǐn)发了公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的(de)下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停(tíng)止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责(zé)人也表示，近期(qī)已(yǐ)同步启(qǐ)动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新区(qū)国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期(qī)市场波(bō)动较(jiào)大，但其(qí)实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下(xià)跌并不会从根本上影响其(qí)内(nèi)外(wài)价值(zhí)，投(tóu)资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价(jià)格继续(xù)波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的(de)事(shì)件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小幅低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利消息(xī)影响(xiǎng)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上(shàng)市以来，华(huá)安(ān)张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市(shì)场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上(shàng)市的8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园区基础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大园(yuán)项目出租(zū)率有所(suǒ)下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发(fā)事件，因此(cǐ)导致二级市场价格出现波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看来，尽管(guǎn)出于风(fēng)险规避的原因(yīn)，最近几个交易(yì)日场(chǎng)内资金(jīn)有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市(shì)场价(jià)格下跌，风险也得到一(yī)定(dìng)释放(fàng)，但是价格涨跌会受(shòu)到基(jī)本面、情绪(xù)面等多重因素影响，不(bù)好判断价(jià)格是(shì)不是已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还(hái)有(yǒu)一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市(shì)场(chǎng)跌幅(fú)较大(dà)，其实有些(xiē)隐含收益(yì)率高的(de)产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资(zī)者。此(cǐ)外(wài)，伴随(suí)着经济(jì)复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最(zuì)终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事(shì)件性利空下调(diào)至(zhì)得(dé)这么急、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资产(chǎn)就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终(zhōng)还是落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停(tíng)旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技。随后(hòu)5月12日晚，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布(bù)公告(gào)，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应(yīng)称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募(mù)拟(nǐ)新购(gòu)入基(jī)础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披(pī)露的张江光大(dà)园项目(mù)出租率(lǜ)下降事项，一度二级(jí)市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管理(lǐ)人就相(xiāng)关事项进(jìn)行了解(jiě)释说明(míng)，市场(chǎng)信心得到了(le)一(yī)定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩(kuò)募说明(míng)会(huì)上，运营团(tuán)队表示了对张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目的信心，预(yù)计签署意向(xiàng)书(shū)和合同谈判中的储备租(zū)户(hù)正(zhèng)常转化后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不到三周(zhōu)的时(shí)间，张江REIT的(de)扩募(mù)之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公(gōng)告引起了市(shì)场各方(fāng)的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负(fù)责人坦言，事发突然确实(shí)始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了(le)沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉(xī)新(xīn)区(qū)国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人(rén)介(jiè)绍说，目前储备租户(hù)还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信(xìn)息技(jì)术等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际租户(hù)需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署(shǔ)租赁意(yì)向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定一(yī)些(xiē)重要租户。虽然收了三个月履约保证金给(gěi)了我们一些空间(jiān)，但本着对首(shǒu)批扩募(mù)、对市场负责的态(tài)度，我们肯定(dìng)要全(quán)力与时(shí)间赛(sài)跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的同(tóng)区域的张江光大园项(xiàng)目一季度末也有将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原(yuán)始权益人(rén)有那么多储备租户，之前(qián)的空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负(fù)责人解释(shì)，张江(jiāng)光大(dà)园一直以来(lái)都坚持以市场化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳(wěn)定，租户的调租和换租都属于(yú)正常情(qíng)况，而这次项目的大(dà)租户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看到(dào)出租率下滑情况没有得到及时修(xiū)复(fù)后，张江这(zhè)边也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江(jiāng)光大园项目在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等方面也(yě)有一些差(chà)异化，张润(rùn)大(dà)厦多(duō)是两千(qiān)多平(píng)的大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租(zū)户自身也会有(yǒu)诉求，也会根(gēn)据自(zì)身需求和(hé)预算挑选区(qū)域内的不(bù)同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后(hòu)，新(xīn)老资产的管理人(rén)都变(biàn)成了一家，后续我们在资(zī)源共享和联合营销方(fāng)面(miàn)能更(gèng)加(jiā)充分发挥(huī)协(xié)同(tóng)效应，相信可(kě)以做(zuò)得更(gèng)好(hǎo)。”上(shàng)述负(fù)责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和(hé)展望，相关负(fù)责人表示，张江集团和张江高(gāo)科目前(qián)在管资产约五百万(wàn)方，还有一些其他再婚的家庭一般过得好不好，再婚的家庭一般过得好不好生活在开发(fā)的储备项(xiàng)目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造张江园区产(chǎn)业空(kōng)间资产上市(shì)平(píng)台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们(men)非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和(hé)它未来(lái)的发展。”相关负(fù)责人(rén)表示(shì)，“这次(cì)扩募是我(wǒ)们实现基(jī)金(jīn)扩容的第一步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我们(men)可能面临了一(yī)些(xiē)突发情(qíng)况需(xū)要解决，但是这和我们(men)在张江(jiāng)科学城这三十年建(jiàn)设(shè)发展过(guò)程中所(su再婚的家庭一般过得好不好，再婚的家庭一般过得好不好生活ǒ)经历(lì)的相比，只能算是一个非常小的(de)插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前(qián)突发(fā)事件的所有(yǒu)负(fù)面影(yǐng)响，维持(chí)预(yù)期和市场的信(xìn)心。”

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