万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾(céng)宣(xuān)称要做地(dì)产界“食盐水的化学式怎么写，石灰水的化学式怎么写劳斯(sī)莱(lái)斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不(bù)得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是(shì)，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入(rù)房(fáng)产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的(de)维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的(de)姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能(néng)没你想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达近(jìn)47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北(běi)京(jīng)市分公(gōng)司（下(xià)称中国(guó)信达(dá)北分），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良(liáng)债权。截(j食盐水的化学式怎么写，石灰水的化学式怎么写ié)至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共(gòng)同债务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子(zi)根本(běn)没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最(zuì)强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是(shì)北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最高(gāo)人民法院关于商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问(wèn)题的批(pī)复(fù)》，以司法解释的方式(shì)明确(què)了购房(fáng)人的(de)优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付(fù)全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付(fù)请求权优(yōu)先(xiān)于建设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论(lùn)终结前(qián)已(yǐ)实际支(zhī)付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可(kě)以(yǐ)适(shì)用(yòng)前(qián)款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实(shí)际上是(shì)个烫(tàng)手山(shān)芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会被(bèi)业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫(hè)集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了(le)赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任公司(sī)成为了(le)唯一股东，后(hòu)者(zhě)由(yóu)中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很大规模(mó)，也没(méi)有很(hěn)高的国(guó)民知名(míng)度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫(hè)集团进入北(běi)京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼(yú)岛(dǎo)七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地(dì)块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿(zī)态(tài)杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的(de)五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿(ér)。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超过这(zhè)些(xiē)对手。食盐水的化学式怎么写，石灰水的化学式怎么写>

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的(de)法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少知名人士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力(lì)而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步(bù)，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参(cān)股(gǔ)国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团(tuán)手(shǒu)中(zhōng)拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的(de)估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么(me)又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中(zhōng)赫集(jí)团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权(quán)人包(bāo)括海(hǎi)金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成(chéng)为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书(shū)确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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