近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资(zī)者注(zhù)意(yì)，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包(bāo)含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时(shí)应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供分配(pèi)金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　宁波慈溪的邮编是多少mg alt="密集(jí)分钱了！这(zhè)几点要注意(yì)" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/04/weixin/one_20230423074211613.png">

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收(shōu)益，以(yǐ)及基(jī)金份(fèn)额交易(yì)价(jià)格的(de)变(biàn)化。基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份(fèn)额(é)持有人实际(jì)获得的(de)现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础设施(shī)证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年(nián)度可分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求(qiú)，分(fēn)红类似于(yú)债券派(pài)息，但(dàn)不(bù)等(děng)同于债券的固(gù)定利息回报，而(ér)是由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产(chǎn)包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未(wèi)来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二(èr)级市(shì)场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日(rì)，今(jīn)年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价格波(bō)动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因素之一(yī)，而(ér)稳(wěn)定的分红有利(lì)于(yú)吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债(zhài)券(quàn)回归(guī)的(de)过程；另一(yī)方面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的(de)改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做(zuò)调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根据单位基(jī)金份(fèn)额的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额(é)进行(xíng)计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润(rùn)分配和本金归(guī)还(hái)

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士还(hái)提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等宁波慈溪的邮编是多少(děng)合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包(bāo)括每年的(de)现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来(lái)自项(xiàng)目每年的(de)现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了(le)利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资(zī)产(chǎn)的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资(zī)产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底(dǐ)层(céng)资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二(èr)级(jí)市(shì)场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期(qī)限较短(duǎn)的特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足(zú)够(gòu)年限收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目的分派(pài)金额包含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价(jià)随着分派进度(dù)逐年下(xià)降是(shì)正常(cháng)现(xiàn)象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩(shèng)余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机(jī)会进一步(bù)延长经营(yíng)期(qī)限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业(yè)内人(rén)士(shì)还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可(kě)以观测经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年(nián)报(bào)中披露的经营活动现金流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区(qū)别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配(pèi)的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合(hé)长期持(chí)有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可(kě)以更(gèng)多关注(zhù)内部收(shōu)益率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多(duō)关注(zhù)分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益(yì)主要来自底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层(céng)资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益(yì)人(rén)综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等(děng)多重因素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博(bó)弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料中披(pī)露预(yù)测进(jìn)行比较分析，结(jié)合经济(jì)及市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人(rén)也称。

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