近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权分红目前(qián)已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配(pèi)金额(é)占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设(shè)施资产的经营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金(jīn)募(mù)集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析(xī)基础设(shè)施项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级(jí)市(shì)场价格(gé)变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持(chí)有人实(shí)际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一(yī)面(miàn)，分(fēn)红(hóng)体现了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特(tè)点。公(gōng)募(mù)REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分(fēn)红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格(gé)走势(shì)的关键(jiàn)因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的(de)二(èr)级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受(shòu)宏观经(jīng)济的(de)影响，可(kě)分配金额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)价格(gé)波动受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格的(de)主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近(jìn)期(qī)经济(jì)预(yù)期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过(guò)程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营业绩相对(duì)经(jīng)济活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金份额(é)的(de)分红金额(é)进(jìn)行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变(biàn)化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度(dù)。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红包(bāo)括利润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)差(chà)异很大，大(dà)多数(shù)普通投资者(zhě)可能把“分冯石原型人物是谁 冯石陆光达原型派”金额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基金价(jià)值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红及(jí)资产增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品的(de)收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的(de)时，应(y冯石原型人物是谁 冯石陆光达原型īng)了(le)解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也认(rèn)为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营权(quán)到期后不再(zài)能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也(yě)有(yǒu)足(zú)够年限收回(huí)本(běn)金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对(duì)建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等(děng)指标，来(lái)观察和评估项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披冯石原型人物是谁 冯石陆光达原型露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基(jī)于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益率的(de)高低，对产权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)更(gèng)多(duō)关注分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自(zì)底层资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募(mù)基(jī)金管理(lǐ)人实力等(děng)多(duō)重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时(shí)分红(hóng)规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预(yù)测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及市场(chǎng)的实(shí)际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也称。

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