饱受争(zhēng)议(yì)的(de)二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监(jiān)管总局联合(hé)发布了关于规范(fàn)房地产经纪服(fú)务(wù)的意(yì)见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经(jīng)纪机构存在利(lì)用房源客源优势(shì)收取过(guò)高费(fèi)用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信(xìn)息等(děng)问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内(nèi)容(róng)、合理确定经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费、严格(gé)实行明(míng)码标价等十(shí)方(fāng)面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城(chéng)市发展，一二线城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控(kòng)重心(xīn)逐渐从(cóng)开(kāi)发商(shāng)过渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院(yuàn)住(zhù)房政策(cè)研究中心首(shǒu)席研究员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房对居(jū)民来说属于(yú)金额不低(dī)的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本(běn)较高(gāo)、交易(yì)周期(qī)较(jiào)长(zhǎng)，具(jù)有(yǒu)非常(cháng)强(qiáng)的(de)专业(yè)性，居民往(wǎng)往通(tōng)过中介来完(wán)成。但(dàn)很多中介(jiè)利用信(xìn)息不对(duì)称等问题(tí)，将非(fēi)必要(yào)的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外(wài)的负担，而且这些服务(wù)事项并未明(míng)码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市场交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内(nèi)的相(xiāng)关市场交易(yì)行(xíng)为(wèi)及其主体进(jìn)行(xíng)规范和秩序(xù)整顿(dùn)，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问(wèn)题成(chéng)监(jiān)管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市场中(zhōng)，历(lì)来对房地产经纪(jì)服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要(yào)监(jiān)管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费及中介交(jiāo)易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋(wū)，往往要(yào)缴纳(nà)一(yī)笔金额不(bù)低的(de)中介费(fèi)。以(yǐ)北京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产(chǎn)经纪(jì)机构要合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价(jià)。引(yǐn)导由(yóu)交易(yì)双方共同承担经纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据(jù)张大伟(wěi)介绍，目前(qián)房(fáng)地产经纪服(fú)务收费(fèi)标(biāo)准的(de)最(zuì)早依据(jù)是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新(xīn)后的(de)收费(fèi)标准，即根据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪(jì)服务，经交易各(gè)方协商同意，可在规(guī)定(dìng)的收费(fèi)标准(zhǔn)基础(chǔ)上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得(dé)超过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当(dāng)前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本着(zhe)“简政放权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年(nián)取(qǔ)消了房地(dì)产中(zhōng)介(jiè)服务(wù)等(děng)57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服(fú)务收费多少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过(guò)程(chéng)中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具体的(de)中介费(fèi)率，中介机(jī)构(gòu)仅需在服务过(guò)程中(zhōng)对收费标(biāo)准进(jìn)行(xíng)明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体收取过程中，会(huì)结(jié)合房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明(míng)码标价(jià)问(wèn)题，两部门(mén)在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)应当在经营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不(bù)得(dé)混合(hé)标价和捆绑收费。房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)提供的基本服务和延伸服(fú)务，应当(dāng)分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明(míng)收费标准、收(shōu)费金(jīn)额，由当事人签(qiān)字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水(shu商业用电多少钱一度 商业用电跟住宅用电有什么区别ǐ)平的房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住(zhù)房(fáng)和城乡(xiāng)建设(shè)部门(mén)将(jiāng)会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合措(cuò)施进行重点监管。市场(chǎng)监管(guǎn)部门(mén)会同(tóng)有关部门依法查处(chù)不按规定明码标价、操(cāo)纵经(商业用电多少钱一度 商业用电跟住宅用电有什么区别jīng)纪服(fú)务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构(gòu)相(xiāng)关违法违规信息，市场(chǎng)监管部门(mén)要依法(fǎ)依(yī)规纳(nà)入国家企业信用(yòng)信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南(nán)区总裁兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还(hái)是规(guī)范行业，打击(jī)收费过高的(de)经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅(zhái)和普宅本(běn)来收(shōu)费就不同，各家收费普(pǔ)遍(biàn)在合理范(fàn)围(wéi)内，加(jiā)上经纪服务费(fèi)用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当前两部(bù)门提出的意(yì)见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来(lái)如何具体认定其中的细(xì)则(zé)，还需要看各城市(shì)落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域(yù)的调整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有利于行业(yè)健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵(dǐ)押(yā)、不(bù)同税费等都可能对(duì)交易(yì)产(chǎn)生(shēng)影响，这对房地产经纪服务(wù)行业的专(zhuān)业(yè)性(xìng)提出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家各支(zhī)付一半的中介费，但在(zài)一些热(rè)点(diǎn)城(chéng)市的二手房(fáng)交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因(yīn)部分购房者处于(yú)弱(ruò)势地位(wèi)，从(cóng)而会出现(xiàn)中介费及税费(fèi)均(jūn)由(yóu)购(gòu)房(fáng)者来(lái)承担。即(jí)使一(yī)些房东(dōng)愿(yuàn)意承(chéng)担中(zhōng)介费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式(shì)，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家(jiā)，市(shì)场这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单(dān)边收费的(de)行为。部分中(zhōng)介公司可能会利(lì)用其支配地位，在原(yuán)先经纪(jì)服务收费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往往(wǎng)会(huì)将(jiāng)其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当于变相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中操作的透(tòu)明度，也有利(lì)于房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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