5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的(de)机构对于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企获(huò)得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的(de)房地(dì)产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出(chū)现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业(yè)的持(chí)股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续(xù)。数据(jù)统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名(míng)最高的(de)是保(bǎo)利(lì)发(fā)展，在基(jī)金重(zhòng)仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙(lóng)头(tóu)股从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市(shì)场乃至机(jī)构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进(jìn)入大(dà)分(fēn)化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于(yú)三四(sì)线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行(xíng)业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在(zài)盖(gài)特(tè)纳(nà)曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的(de)行(xíng)业(yè)，传统认知上(shàng)没(méi)有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也出现了(le)一(yī)些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑(jí)是(shì)供给侧(cè)发生(shēng)了更大(dà)的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一(yī)定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入(rù)也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而(ér)行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的(de)过(guò)程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司(sīm6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸)就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率的(de)提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的(de)贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国(guó)企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上(shàng)涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营业(yè)务(wù)为房地产(chǎn)开发(fā)与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其第一(yī)季(jì)度的收(shōu)入(rù)利润规模(mó)大幅度(dù)复(fù)苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方(fāng)面则(zé)是(shì)公司(sī)拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从(cóng)数(shù)字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约(yuē)54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看，知名(míng)私募高(gāo)毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域(yù)性地(dì)产(chǎn)公司(sī)外(wài)，荣安(ān)地产则是(shì)主要(yào)布局(jú)在深圳的地(dì)产公司(sī)，一季报交出的(de)也是一份报喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地(dì)供(gōng)给较多（券商(shāng)测(cè)算(suàn)对(duì)应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信(xìn)用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然(rán)存(cún)在，少(shǎo)部分公司(m6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸sī)尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资(zī)成本，优质的(de)开发资源和良(liáng)好的(de)不(bù)动产(chǎn)资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系等问题，市场对民(mín)营(yíng)房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估的(de)角度(dù)从中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定(dìng)且(qiě)可预期的(de)盈利(lì)和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时(shí)代(dài)中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集(jí)中度提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的(de)话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低(dī)位，其(qí)次(cì)是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的(de)整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房(fáng)地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的(de)房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城(chéng)市(shì)，投资(zī)力度较(jiào)大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟(wěi)同时(shí)也提醒(xǐng)表示(shì)，在(zài)房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不(bù)确(què)定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城(chéng)市四月(yuè)环(huán)比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的(de)绝大多数城市(shì)都出(chū)现环比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月(yuè)的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的(de)复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不(bù)是(shì)赚(zhuàn)快(kuài)钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已m6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 m6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸