近两(liǎng)年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高(gāo)比例(lì)稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再产生现金收益，特(tè)许经营(yíng)权分红目(mù)前已包含了(le)利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择投资(zī)标的(de)时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况(kuàng)尚未公(gōng)布(bù)。整(zhěng)体来(lái)看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金额占可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期(qī)分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及(jí)市场因(yīn)素的(de)综合影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期(qī)则(zé)更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自(zì)基础设施(shī)资(zī)产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披(pī)露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实(shí)际获(huò)得(dé)的(de)现金(jīn)收(shōu)益，对(duì)于长期投资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基(jī)础(chǔ)设施(shī)证券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可(kě)分配金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给(gěi)投资(zī)者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价(jià)格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于(yú)债(zhài)券(quàn)派息，但(dàn)不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分(fēn)红获取相对于投(tóu)资债券(quàn)相对高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于(yú)未(wèi)来分红水平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二(èr)级(jí)市(shì)场价格走势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程(chéng)度上(shàng)影(yǐng)响了(le)公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)的(de)主要(yào)因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的(de)经营业绩相对(duì)经(jīng)济活力的改善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导价做调(diào)减处(chù)理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除(chú)权操作(zuò)是(shì)对(duì)分红前后基金份额(é)净值变(biàn)化的(de)修正，使投资人在基(jī)金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资(zī)的(de)信心，同时(shí)需结合持(chí)有(yǒu)产品的(de)特性，关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些关注二级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红包括利(lì)润(rùn)分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分(fēn)红(hóng)前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的(de)比例是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红差(chà)异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营权类和(hé)产权类两大资(zī)产类型，持(chí)有产权(quán)类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及资(zī)产增值的(de)收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本(běn)金的(de)归还，两者的比率也是变动的(de)，对(duì)特许经营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资(zī)产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经(jīng)营权到(dào)期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供分配金(jīn)额(é)的(de)分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具(jù)备更高(gāo)的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资本金(关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些jīn)，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价随着(zhe)分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较(jiào)长，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业(yè)内人士(shì)还表示，在(zài)产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二(èr)是(shì)可(kě)供分配现金，二者存(cún)在(zài)本质性(xìng)区别(bié)。经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生(shēng)的(de)现金净流量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活(huó)动产(chǎn)生；可供(gōng)分配(pèi)的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权(quán)类的(de)资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多(duō)关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自底层(céng)资产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人实力(lì)等多重(zhòng)因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分(fēn)红交易带(dài)来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投(tóu)资者(zhě)关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披(pī)露预(yù)测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进(jìn)行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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