饱受(shòu)争议的二手(shǒu)房交(jiāo)易中介费问题(tí)，正逐(zhú)渐得(dé)到监管(guǎn)部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市(shì)场监(jiān)管总局联合(hé)发布了(le)关于(yú)规范房(fáng)地产经纪服(fú)务的(de)意(yì)见。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪(jì)机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息(xī)等(děng)问题，加重交易(yì)当事(shì)人负担(dān)、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加(jiā)强从业主体管(guǎn)理、明(míng)确经纪服务内(nèi)容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等(děng)十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大(dà)伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市(shì)二手房交易(yì)占比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以北京、上(shàng)海(hǎi)为例，二手房(fáng)占市场成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大(dà)量二(èr)手房成交依赖中(zhōng)介居(jū)间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从(cóng)开发商(shāng)过(guò)渡到中介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住房(fáng)政策研究中(zhōng)心(xīn)首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于(yú)金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手(shǒu)房交(jiāo)易成本较高、交易周期(qī)较长，具有非常(cháng)强的(de)专业性，居(jū)民(mín)往往通(tōng)过中介来完成。但很多中介利用信息不(bù)对称(chēng)等问题，将非(fēi)必要(yào)的收费夹带其(qí)中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的负(fù)担，而且这些服(fú)务事项并(bìng)未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房(fáng)市场交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对(duì)包括经纪服(fú)务在内的(de)相关市场交易行为(wèi)及其主(zhǔ)体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市场管理和调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业关注最多的一个话题，便是房(fáng)地产(chǎn)空气炸锅是不是一定要放烤架上 空气炸锅没有烤架能用吗经纪空气炸锅是不是一定要放烤架上 空气炸锅没有烤架能用吗服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来(lái)相关(guān)部(bù)门(mén)主要监(jiān)管的重点，将(jiāng)是(shì)对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)及中(zhōng)介(jiè)交易进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不(bù)菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳(nà)一(yī)笔金额(é)不低(dī)的中介费。以北京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费(fèi)上，两部门在(zài)此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构要(yào)合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由(yóu)交易(yì)双方共同承担经纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍(shào)，目(mù)前房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务(wù)收费标准的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年(nián)国家计委建设部下发的《关于房地(dì)产中介服(fú)务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费(fèi)，按成交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目前(qián)北京市(shì)执行的2014年更新(xīn)后的收(shōu)费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的(de)住宅(zhái)买(mǎi)卖(mài)经纪服务(wù)，经交(jiāo)易各方协(xié)商同意，可在规(guī)定(dìng)的收费标准基础上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅(fú)度(dù)最高不得超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简政放权”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务等57个(gè)政府定价(jià)，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际(jì)收取费用(yòng)过(guò)程中(zhōng)，相关监管部门当前并(bìng)未明确(què)具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在(zài)服务过程中对收费标准进(jìn)行明码标价(jià)即可。而(ér)房地产经纪服务机构在具体收(shōu)取(qǔ)过程中，会(huì)结(jié)合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的(de)中介(jiè)费(fèi)率。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于(yú)明码标价(jià)问(wèn)题，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当在(zài)经(jīng)营(yíng)门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务(wù)项目、服(fú)务内(nèi)容和收费标准，不(bù)得混(hùn)合标价和捆绑收费(fèi)。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构提供的(de)基本(běn)服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出(chū)具收(shōu)费清单，列明收费(fèi)标准、收(shōu)费金额，由当事(shì)人(rén)签字确(què)认。

　　另外，对收费明(míng)显高(gāo)于市(shì)场平均水平(píng)的房地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场监(jiān)管(guǎn)等部门采(cǎi)取约谈等综(zōng)合(hé)措施(shī)进行(xíng)重点监管。市场监管部门会同(tóng)有关(guān)部门依法(fǎ)查处不按(àn)规定(dìng)明码(mǎ)标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的(de)行为。对房地产经纪机(jī)构(gòu)相关违法(fǎ)违规信息(xī)，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入国家企业信用(yòng)信(xìn)息公(gōng)示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行分档(dàng)定价，是(shì)否意(yì)味着(zhe)，未(wèi)来(lái)豪宅的中介(jiè)费有望(wàng)大幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产华(huá)南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励(lì)按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越(yuè)低的原则(zé)实行(xíng)分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还(hái)是规范(fàn)行业(yè)，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但(dàn)对市场(chǎng)影响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来收费就(jiù)不同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍在合(hé)理(lǐ)范围内，加上(shàng)经(jīng)纪服务费用(yòng)对(duì)市(shì)场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前(qián)两部门(mén)提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件而非(fēi)规(guī)定，未来(lái)如何具体认定其中的细则，还需(xū)要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规范化(huà)，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于二手房很多(duō)房源在(zài)产权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押(yā)、不同(tóng)税费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地(dì)产经(jīng)纪服务行业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程(chéng)中，原本应(yīng)该由上(shàng)下家各支(zhī)付一(yī)半(bàn)的中介(jiè)费，但在一些(xiē)热点城(chéng)市的(de)二手房交易(yì)过程(chéng)中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出现中介(jiè)费及(jí)税(shuì)费(fèi)均由购房者来(lái)承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁给下(xià)家，市场这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边收费的行为(wèi)。部分中介公(gōng)司(sī)可能会利(lì)用其(qí)支配地位，在原先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向房(fáng)东收取费(fèi)用，而这部分费用(yòng)，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于(yú)变相推高了房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于提高交易中操作的透明(míng)度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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