文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的(de)房(fáng)子(zi)，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱(qián)没实(shí)力(lì)的别建了(le)，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从大(dà)开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平(píng)稳(wěn)健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能(néng)交付的(de)风险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)的(de)风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了(le)！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国(guó)一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触(chù)发(fā)风险(xiǎn)，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售(shòu)制度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经(jīng)济(jì)和居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓买房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院发(fā)展研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来(lái)形(xíng)成的(de)专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列(liè)问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增(zēng)加，开(kāi)发(fā)商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商(shāng)业直觉(jué)和多(duō)年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的(de)经验，对于(yú)商品(pǐn)流通(tōng)、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方(fāng)式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决(jué)了核心的住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中国(guó)香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后(hòu)，中(zhōng)国(guó)香港管理部门(mén)提升了对(duì)于预(yù)售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地(dì)价款已经全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在(zài)银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取全(quán)透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责(zé)任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房(fáng)需(xū)求大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基(jī)础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度不再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的(de)困境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住(zhù)房(fáng)无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币(bì)化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济(jì)下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的(de)两大难题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一(yī)个(gè)项目的(de)开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国(guó)内(nèi)地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预(yù)售流程为：房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商(shāng)办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登(dēng)记(jì)和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售(shòu)制商品房也开启了(le)高(gāo)周(zhōu)转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预售制极(jí)大(dà)缩(suō)短房企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要(yào)作用(yòng)，不仅解(jiě)决了(le)房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需求，也提(tí)高了(le)居民居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发(fā)达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期(qī)房(fáng)销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推(tuī)动了中国内地(dì)房地产行(xíng)业的(de)发展。中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)历经(jīng)二十多(duō)年(nián)长周(zhōu)期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存(cún)量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的(de)比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本市(shì)场发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制(zhì)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房等风险。另外(wài)，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立的合同关系(xì)，如(rú)果开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)偿还(hái)，因(yīn)此购房(fáng)者承(chéng)担(dān)的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对(duì)行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂等(děng)一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签订的(de)预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房(fáng)者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个(gè)字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售管理办法》中明(míng)确(què)规定了开发(fā)企业(yè)预售商品房所得款项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有统一(yī)的预(yù)售资金监管规(guī)定，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市则按照(zhào)项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价(jià)计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开(kāi)发时(shí)代的(de)高周转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在(zài)房(fáng)企各地项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提(tí)供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预(yù)付资(zī)金(jīn)，一般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付(fù)，或按工(gōng)程进度(dù)分(fēn)期(qī)支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式(shì)：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二(èr)是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三(sān)方(fāng)验(yàn)收(shōu)合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支(zhī)付(fù)首(shǒu)付(fù)，其余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产权(quán)保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不承担(dān)任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部(bù)来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进度向开发(fā)商(shāng)提供一定比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金直(zhí)接损(sǔn)害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动(dòng)机(jī)监管开发(fā)商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时需取得(dé)由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行(xíng)得到购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进度支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房(fán软化和拉直哪个持久，为啥头发软化了一洗就不直了g)者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)批(pī)后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地(dì)板(bǎn)完工、全部(bù)完(wán)工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工(gōng)节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公司负责(zé)相应(yīng)赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各(gè)环节(jié)内容确认(rèn)无误后(hòu)签(qiān)订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当开发商(shāng)出现财(cái)务(wù)、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对较低，一般(bān)会在合(hé)同(tóng)签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经过房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验(yàn)验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节(jié)，英国(guó)期房预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)极为(wèi)严格(gé)，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关(guān)口，有利于(yú)保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部(bù)规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完成定(dìng)金保全(quán)措施才可(kě)预(yù)售。什么是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金(jīn)融机构或(huò)指定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机(jī)构签订定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违(wéi)约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银(yín)行(xíng)专门项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交(jiāo)房后(hòu)满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同(tóng)以及订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程(chéng)做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房(fáng)屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需(xū)求的(de)支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保复工保(bǎo)民(mín)生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还(hái)在(zài)正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制。长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动城市(shì)群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供软化和拉直哪个持久，为啥头发软化了一洗就不直了充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入(rù)独(dú)立于开发商(shāng)、银行(xíng)的(de)第三(sān)方资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期(qī)制(zhì)度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题(tí)全(quán)权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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