文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国(guó)住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的(de)别(bié)建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按(àn)照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定能(néng)实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对(duì)购房者非常(cháng)不(bù)公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么(me)情况(kuàng)？简单(dān)科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得(dé)政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买(mǎi)期(qī)房后并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付(fù)完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开(kāi)发商工程(chéng)进度在(zài)完全交房前进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的(de)，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一定能化解(jiě)这个(gè)难题(tí)，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本质是(shì)向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子(zi)是(shì)天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发展研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的(de)专项研(yán)究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契(qì)约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加(jiā)快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后(hòu)，除(chú)了(le)分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形(xíng)式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资(zī)金压力，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售，也(yě)解决了(le)制造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一(yī)大(dà)特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决(jué)了核心(xīn)的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提(tí)升了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力(lì)把(bǎ)项目完成(chéng)，资(zī)金需(xū)放入(rù)律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的(de)核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行(xíng)开设(shè)的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作(zuò)等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求(qiú)大和(hé)供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国(guó)内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化(huà)的进(jìn)程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房(fáng)的(de)需求(qiú)量大，而(ér)社会(huì)缺少大型(xíng)房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支(zhī)持(chí)国(guó)内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设(shè)的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中(zhōng)国内地开(kāi)始房(fáng)改货币(bì)化(huà)，中国(guó)人(rén)民(mín)银(yín)行(xíng)等多方迅速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正在建设(shè)中的(de)房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于(yú)中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)商办理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登记和预(yù)告(gào)登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的(de)形式一次(cì)性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全部购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对(duì)中国内(nèi)地(dì)的开发(fā)商而言，预(yù)售(shòu)制商(shāng)品房(fáng)也开启了(le)高周转、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要(yào)方式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场(chǎng)商品房供(gōng)应，推(tuī)动(dòng)了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也(yě)提高了居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发(fā)布(bù)的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成(chéng)为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上下游产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全(quán)社会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发(fā)投(tóu)资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的(de)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存量(liàng)占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间(jiān)的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同是两个(gè)独(dú)立的合同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依(yī)旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融(róng)层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的(de)发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行承担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购(gòu)房者(zhě)的(de)预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定(dìng)了开发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有关(guān)的(de)工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来(lái)全国(guó)并(bìng)没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目(mù)的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或(huò)者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价(jià)计算(suàn)重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地(dì)产大开(kāi)发时(shí)代的(de)高周转背景下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如(rú)工(gōng)程(chéng)总承包(bāo)方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义(yì)，获得(dé)监(jiān)管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程进(jìn)度(dù)所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企各(gè)地项目(mù)间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资(zī)金统(tǒng)筹(chóu)拿地(dì)、还款(kuǎn)和(hé)楼盘(pán)建(jiàn)设(shè)，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预付(fù)资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房者支付(fù)的(de)预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房(fáng)提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第(dì)三(sān)方验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供(gōng)一定的(de)保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开(kāi)发(fā)商施工进度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付(fù)时(shí)需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银(yín)行得到购房者(zhě)支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开(kāi)发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任(rèn)何(hé)原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付(fù)比例，可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请(q太原市长热线电话是多少号，太原市长热线电话号码查询ǐng)房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的(de)功能是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　英国预(yù)售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交房前(qián)付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国(guó)设(shè)置了10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，一般会在合(hé)同(tóng)签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-太原市长热线电话是多少号，太原市长热线电话号码查询10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经(jīng)过房产公(gōng)证公司(sī)的(de)检验验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国(guó)期(qī)房预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖(mài)方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预(yù)售房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必须完(wán)成(chéng)定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发(fā)商向金融(róng)机(jī)构(gòu)或指(zhǐ)定保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)机(jī)构签(qiān)订(dìng)定金保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他(tā)预先支付的(de)购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的(de)定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细(xì)规(guī)定(dìng)，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一(yī)般为(wèi)合同签(qiān)订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部(bù)分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金(jīn)与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企(qǐ)重(zhòng)组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型需(xū)求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保(bǎo)复(fù)工(gōng)保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业(yè)，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的(de)第三方资(zī)金监管机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消(xiāo)商品房预(yù)售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)的(de)预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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