近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内(nèi)人士对(duì)此表示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再(zài)产生现金收益，特(tè)许经营(yíng)权分红目前已包(bāo)含了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，在选择(zé)投资标的时(shí)应了解(jiě)资(zī)产类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额(é)交(jiāo)易价(jià)格(gé)的变化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募(mù)集材料和信息(xī)披(pī)露(lù)文(wén)件，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或(huò)浮亏(kuī)，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持有人实际(jì)获得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施(shī)证券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基(jī)金年度可(kě)分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了(le)这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相对(duì)于(yú)投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额(é)完成率不达(dá)预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因(yīn)素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参(cān)与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济(jì)活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前后(hòu)基(jī)金(jīn)侄子的老婆叫什么 姐姐的儿子是叫侄子吗份额净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产(chǎn)品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前(qián)提是本金之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的(de)是本(běn)金与增(zēng)值两个部分，两个部分之(zhī)间的(de)比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)差异很大(dà)，大(dà)多数(shù)普通(tōng)投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期(qī)后基(jī)金价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持(chí)有(yǒu)产权类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要(yào)来自项目每年的(de)现金(jīn)分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的(de)价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和分(fēn)红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配(pèi)金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的(de)特许经(jīng)营项目(mù)，通常具备更高的分(fēn)派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派金额包含了投资(zī)本(běn)金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况(kuàng)下(xià)，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加上(shàng)到期后通(tōng)过(guò)对建(jiàn)筑的(de)更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资(zī)，有(yǒu)机(jī)会进一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士(shì)还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投资(zī)者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年侄子的老婆叫什么 姐姐的儿子是叫侄子吗报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报(bào)中披(pī)露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是(shì)指企(qǐ)业(yè)经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选择(zé)，投资(zī)价值体现在(zài)相对股(gǔ)债(zhài)市(shì)场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议(yì)投(tóu)资(zī)者对(duì)经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的(de)资产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底层(céng)资产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实(shí)力等(děng)多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回(huí)调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基(jī)本(běn)面(miàn)支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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