5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一(yī)板块(kuài)已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基(jī)金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地产行业标(biāo)的(de)市(shì)值约(yuē)1188亿元，占(z大使相当于什么级别的干部 大使的级别是部级吗hàn)其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投(tóu)资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的(de)重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓(cāng)第(dì)33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几只房(fáng)地(dì)产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看(kàn)均(jūn)有退(tuì)步(bù)，尤其是(shì)万科最为明(míng)显；其次(cì)是金地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市场(chǎng)乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大(dà)分化时代，一(yī)二(èr)线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业(yè)也出现了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基(jī)金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的(de)年销售面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的(de)政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别(bié)住房短缺(quē)时代，而(ér)目(mù)前居民(mín)的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入(rù)也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业(yè)高(gāo)增的(de)时代已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中(zhōng)，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率的(de)提(tí)升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代(dài)表没有投资机(jī)会，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私(sī)募(mù)的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则(zé)是公司(sī)拿(ná)地(dì)结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度(dù)十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名私(sī)募(mù)高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然(rán)在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个季(jì)度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资(zī)局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司(sī)外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地(dì)产公司(sī)，一(yī)季报交出的(de)也是(shì)一份(fèn)报喜的(de)成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地(dì)端看(kàn)，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国(guó)企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的(de)大(dà)好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好(hǎo)的不(bù)动大使相当于什么级别的干部 大使的级别是部级吗产资(zī)产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民(mín)营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值的修(xi大使相当于什么级别的干部 大使的级别是部级吗ū)复更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑(jí)在于集中度(dù)提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业(yè)普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业集中度(dù)提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话，或许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿地份额(é)持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构(gòu)需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳理发(fā)现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨江集(jí)团(tuán)等房企营(yíng)收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速(sù)的(de)增长。而这些公司(sī)也(yě)是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的房企，主要(yào)是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示(shì)，在房(fáng)地(dì)产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三(sān)月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数(shù)城市(shì)都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的市(shì)场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能(néng)会出(chū)现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也(yě)就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬(yáng)也(yě)向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个(gè)房(fáng)地产以及其上下(xià)游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出(chū)来(lái)。所以只能耐心地(dì)去等待它的(de)基本面不(bù)断(duàn)地凸显出(chū)来，这(zhè)需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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