文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的(de)可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房(fáng)者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了(le)，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发时代(dài)步(bù)入(rù)高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋(qū)势，也(yě)是对购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房(fáng)预售最(zuì)早源于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入(rù)了(le)商品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后(hòu)才可(kě)以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非(fēi)像(xiàng)中国(guó)一(yī)样(yàng)在支付完首付(fù)款后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是(shì)根据(jù)开发商(shāng)工程进(jìn)度(dù)在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一(yī)定会(huì)触发风险，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平(píng)，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化(huà)解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措施(shī)。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通(tōng)金(jīn)融支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预(yù)售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预八一勋章享受什么待遇，得了八一勋章享受什么待遇(yù)售(shòu)资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在(zài)中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当高，不(bù)过大(dà)多(duō)数居(jū)民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有所增加，开发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式(shì)引(yǐn)入房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求(qiú)方(fāng)法加快(kuài)自身资金周转。当时其在(zài)购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金(jīn)的(de)分(fēn)期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了(le)民(mín)众购房(fáng)的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决(jué)了制造商的(de)资金问题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是(shì)“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决(jué)了核心的住房供不(bù)应求的问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市(shì)场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升(shēng)了对(duì)于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有资金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的(de)核(hé)准。为(wèi)了(le)防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系(xì)逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市(shì)化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利(lì)分房制(zhì)度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下(xià)的(de)福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的(de)两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下(xià)一个项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者(zhě)，极大作用(yòng)推(tuī)动(dòng)了房地(dì)产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内(nèi)地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预(yù)先(xiān)出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房(fáng)预售(shòu)流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合(hé)同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需要一次性付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的(de)按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也(yě)开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售的(de)最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发(fā)展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年对中国内(nèi)地(dì)房地产市场的(de)稳步(bù)发(fā)展(zhǎn)起到(dào)了重(zhòng)要作(zuò)用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为(wèi)中国内地(dì)商品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面(miàn)积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产行(xíng)业(yè)的(de)发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经(jīng)二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的(de)投资占全社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融(róng)资(zī)存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元(yuán)。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预(yù)售制(zhì)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在，当(dāng)前(qián)的(de)负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房等风险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发(fā)商(shāng)之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向(xiàng)银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系(xì)列问题(tí)，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的(de)预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售(shòu)款(kuǎn)监管的(de)具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没(méi)有统一(yī)的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的(de)？实际(jì)上，在过去(qù)房(fáng)地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地(dì)项(xiàng)目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资(zī)金(jīn)循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付(fù)资(zī)金，一般设有定金或(huò)预付款保护(hù)机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一(yī)是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收合格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款八一勋章享受什么待遇，得了八一勋章享受什么待遇ong>

　　美(měi)国期房定金一定期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最(zuì)低(dī)首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及(jí)首付款由第三方公证行或产权(quán)保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设(shè)过程(chéng)中的资(zī)金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工(gōng)程进度向开发商(shāng)提(tí)供一(yī)定比例的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利(lì)益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定(dìng)利(lì)率，开发商或(huò)购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获批(pī)后(hòu)即可预(yù)售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付(fù)公证(zhèng)费和(hé)土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首付(fù)比例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采(cǎi)取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般(bān)来说(shuō)，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一(yī)定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针(zhēn)对期(qī)房设计了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能(néng)是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产，由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当(dāng)开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对(duì)较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发商，即(jí)资金在进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面(miàn)，日(rì)本二战(zhàn)结(jié)束(shù)后由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成(chéng)定金保全措施才可预售。什(shén)么(me)是定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金(jīn)证(zhèng)明书向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即(jí)可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付(fù)，所有资(zī)金进银(yín)行专(zhuān)门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程(chéng)做了(le)统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依(yī)照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部(bù)分(fēn)无(wú)需月供(gōng)。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复(fù)杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机(jī)制。长效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商违(wéi)约后定(dìng)金保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订(dìng)合(hé)同(tóng)环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银行(xíng)的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以(yǐ)此(cǐ)防(fáng)止(zhǐ)资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负(fù)责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。