文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大(dà)开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百千里修书只为墙 让他三尺又何妨全诗告诉我们什么道理，千里修书只为墙让他三尺又何妨全诗姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一(yī)下(xià)：商品(pǐn)房预售(shòu)最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开(kāi)发(fā)商(shāng)放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当前(qián)世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在(zài)支(zhī)付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中国一定能(néng)化解这个(gè)难(nán)题，让房地产回归实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当期三(sān)好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发展(zhǎn)研究(jiū)中心(xīn)参与财(cái)税改革方案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于(yú)木(mù)屋(wū)或(huò)者其他临时(shí)住宅(zhái)，住(zhù)房的(de)需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一(yī)整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到(dào)的见(jiàn)解，在(zài)努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力(lì)，加速(sù)了(le)房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了(le)制造商(shāng)的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的(de)销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房(fáng)供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要求开发(fā)商在(zài)预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要(yào)证明自身有资金等(děng)能力把项目(mù)完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核(hé)准。为(wèi)了(le)防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造(zào)假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全(quán)透明化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国(guó)内地(dì)面临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发(fā)展工业(yè)化的(de)进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适(shì)用(yòng)于当时的国(guó)情。叠(dié)加房(fáng)地(dì)产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小(xiǎo)的困(kùn)境(jìng)，此时(shí)引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先(xiān)后出(chū)台(tái)多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务(wù)院出台(tái)《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺(quē)少资(zī)金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国千里修书只为墙 让他三尺又何妨全诗告诉我们什么道理，千里修书只为墙让他三尺又何妨全诗人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在(zài)建(jiàn)设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程(chéng)中(zhōng)，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的(de)形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商(shāng)品房也开(kāi)启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的(de)最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对(duì)中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的(de)稳(wěn)步发展起到了重要(yào)作(zuò)用(yòng)，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快速发展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提高了(le)居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们(men)发布(bù)的(de)《中国住房(fáng)存(cún)量报告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存(cún)量(liàng)从(cóng)不(bù)到14亿(yì)平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数(shù)从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个(gè)增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地(dì)经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的(de)上下(xià)游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业(yè)增(zēng)加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地产融(róng)资(zī)存(cún)量占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市(shì)值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为住房市(shì)值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订(dìng)的(de)预(yù)售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失(shī)还(hái)款能力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市商品房预(yù)售管理(lǐ)办(bàn)法》中明(míng)确规(guī)定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用(yòng)于有关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)的(de)具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际(jì)上(shàng)，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资(zī)金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付(fù)的预(yù)付款比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按工程进(jìn)度付(fù)款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供(gōng)；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三(sān)方验收合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付(fù)，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者(zhě)的(de)定金(jīn)及首付(fù)款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或(huò)产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任与损失(shī)。而开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机(jī)监管开发商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不(bù)能购(gòu)买，定金按(àn)照德(dé)国法律(lǜ)全部(bù)退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期(qī)支付房(fáng)款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期(qī)房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格(gé)监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确(què)认无误后签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制(zhì)，当开发(fā)商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须经过(guò)房产公证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英(yīng)国(guó)期(qī)房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严(yán)格，资(zī)金也由律师(shī)监管，在(zài)确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户(hù)前(qián)经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房(fáng)款(kuǎn)的(de)20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结(jié)束(shù)后由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社(shè)会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同(tóng)时(shí)，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向金融(róng)机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交(jiāo)房(fán千里修书只为墙 让他三尺又何妨全诗告诉我们什么道理，千里修书只为墙让他三尺又何妨全诗g)后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了(le)统一(yī)详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的(de)增加而增加，未放款部(bù)分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金(jīn)与(yǔ)付款会(huì)存(cún)入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到(dào)了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业(yè)，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商违约后定金保护(hù)机制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情(qíng)况(kuàng)提供充分的(de)保障(zhàng)。余(yú)款支(zhī)付环(huán)节(jié)，建立按工程进(jìn)度付款机(jī)制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立(lì)于开发商、银行的(de)第(dì)三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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