万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人(rén)，房子(zi)现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的(de)姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可(kě)能没(méi)你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于海淀(diàn)核心区(qū)位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集(jí)团(tuán)有(yǒu)限公(gōng)司(sī)是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国(guó)信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该(gāi)报(bào)道属(shǔ)实(shí)，说明这(zhè)些房(fáng)子(zi)实际上都是卖(mài)出去了的(de)，是(shì)有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖(mài)页面(miàn)上(shàng)又注明(míng)这75套房(fáng)子(zi)是“未出(chū)售”的(de)状态(tài)呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子根本(běn)没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证(zhèng)实了(le)上述(shù)内(nèi)容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫(hè)集团(tuán)早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业(yè)主基(jī)本都是北(běi)京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名(míng)商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主。另据地产自(zì)媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准还(hái)是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过(guò)户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异(yì)议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商(shāng)，要求退(tuì)还购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购(gòu)房人的(de)优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购(gòu)买房屋并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于(yú)建设(shè)工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及(jí)其他债(zhài)权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩(shèng)余价款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就(jiù)是(shì)说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么(me)这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子(zi)，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信(xìn)达申(shēn)请(qǐng)不(bù)良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责(zé)任(rèn)公司(sī)成为了唯一股东，后者(zhě)由中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫(hè)集团既没有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)进入(rù)北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随arctan1怎么算出来的，arctan1怎么算？后开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的(de)姿(zī)态(tài)杀入(rù)市场，无(wú)论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运回(huí)来的灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是(shì)每(měi)棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北(běi)平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如(rú)今(jīn)，它远远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业大佬则(zé)居(jū)住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执(zhí)行(xíng)人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确(què)定(dìng)义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落(luò)到这(zhè)个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年(nián)年(nián)初(chū)“万柳(liǔ)书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团手中拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下(xià)北(běi)京国安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其(qí)手中的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记(jì)录。质权人包括(kuò)海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营(yíng)状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实(shí)现营业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)arctan1怎么算出来的，arctan1怎么算？押手中的(de)中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安和(hé)中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实(shí)控(kòng)人(rén)都成为老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又(yòu)如何能独(dú)善(shàn)其身？

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