导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人口普(pǔ)查(chá)调(diào)查数据显示城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不(bù)到(dào)一成，其中还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数较(jiào)发达(dá)国家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(ji帧率是高好还是低好，王者帧率是高好还是低好é)果显示，目前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套房(fáng)似乎意味着(zhe)户(hù)户(hù)有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和(hé)置业(yè)需(xū)求。全国总人口的近三成(chéng)都是(shì)流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一(yī)套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带来新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达(dá)国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大(dà)分化时(shí)代下地(dì)产矛盾则更多(duō)体现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不(bù)同品质(zhì)住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来(lái)，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子(zi)是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是(shì)仍然(rán)存在(zài)不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测(cè)算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合帧率是高好还是低好，王者帧率是高好还是低好风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不(bù)到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公布(bù)了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直(zhí)接公(gōng)布，一是每(měi)年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期(qī)房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中国(guó)城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省(shěng)际流(liú)动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动调查数(shù)据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购(gòu)买(mǎi)一(yī)套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目(mù)前(qián)，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的(de)不便和(hé)安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代(dài)生活(huó)需求，在未来大(dà)都(dōu)会(huì)被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人(rén)口数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人(rén)口规(guī)模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中心城市(shì)流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流(liú)入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例(lì)，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的(de)城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的(de)中央经(jīng)济工作会议明确(què)指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水平(píng)有(yǒu)着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房(fáng)地(dì)产大分化时代(dài)已至，这种分化不单(dān)局限于(yú)城市能级之间(jiān)差(chà)异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是(shì)针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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