近两(liǎng)年(nián)火爆的(de)创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平(píng119出警收费吗 119出警收费标准是多少)均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况的(de)“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持(chí)有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及(jí)基金(jīn)份额(é)交(jiāo)易价格(gé)的变化(huà)。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)受(shòu)到(dào)公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基(jī)金募(mù)集材料和信息(xī)披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额(é)二(èr)级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总监李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要求，基(jī)础设(shè)施基(jī)金应(yīng)当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后(hòu)基(jī)金年度可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映(yìng)这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)“股(gǔ)性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息(xī)，但不等同于(yú)债(zhài)券的(de)固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资(zī)债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了(le)投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额(é)完成率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二(èr)级市(shì)场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红(hóng)有(yǒu)利于(yú)吸(xī)引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业绩(jì)相对(duì)经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据(jù)单位基金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后(hòu)基(jī)金份额(é)净值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金分红(hóng)前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期(qī)后基金(jīn)价(jià)值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要包括每年的(de)现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要(yào)来自(zì)项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还(hái)，两者(zhě)的(de)比率也(yě)是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要(yào)为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分配金额的(de)分配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具(jù)备更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也(yě)有足(zú)够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)119出警收费吗 119出警收费标准是多少基金该负责(zé)人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派金额包含了(le)投资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目(mù)剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩(shèng)余(yú)使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益(yì)率等(děng)指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年(nián)报中披露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可(kě)供分配现金，二者存(cún)在本(běn)质性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净流(liú)量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利(lì)润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功能(néng)，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为公(gōng)募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报(bào)也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行(xíng)首年(nián)及(jí)次年的可供(gōng)分配金额(é)预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额(é)与募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的实际环(huán)境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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