饱受争议的(de)二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发布了(le)关于(yú)规范房地产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年(nián)来(lái)，部分房地产(chǎn)经纪机构存在(zài)利用房源客(kè)源优势收取过高(gāo)费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥用客户(hù)个人(rén)信息等(děng)问题，加(jiā)重交易当事人(rén)负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景(jǐng)，两部门从加(jiā)强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务内容、合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着(zhe)城市发展，一(yī)二线城市二手房(fáng)交易(yì)占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比例(lì)超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居间成交，房地(dì)产(chǎn)调(diào)控重心逐(zhú)渐从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对居民来说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房(fáng)交易成本较(jiào)高、交易周期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非(fēi)常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中(zhōng)介来完(wán)成。但很多中(zhōng)介利(lì)用信息不对称(chēng)等问题，将非(fēi)必要的收费(fèi)夹带其(qí)中(zhōng)，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成(chéng)额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市(shì)场交(jiāo)易过程(chéng)中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的相关市场交易行为及其主体进(jìn)行规范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推进这项(xiàng)工(gōng)作的(de)意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市(shì)场(chǎng)中，历来对房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业关注最多(duō)的(de)一个话题，便是房地(dì)产经纪服务费(fèi)的问题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未来相关部门主要监管的重点，将(jiāng)是对(duì)房地产经纪服务(wù)收费及(jí)中(zhōng)介(jiè)交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二手房屋(wū)交易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房地(dì)产经纪服务机(jī)构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费(fèi)上，两部(bù)门在(zài)此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构要合理降低(dī)住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的(de)原(yuán)则实行(xíng)分档定价。引导由交(jiāo)易双方共同承担经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目前房地产经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费标准(zhǔn)的最早依据(jù)是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关(guān)于房地产中(zhōng)介服务收费的(de)通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定(dìng)：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少数(shù)特(tè)别复杂(zá)的(de)住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方(fāng)协(xié)商(shāng)同意，可在规(guī)定(dìng)的(de)收费标准基础上适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本着“简政放(fàng)权”的(de)精(jīng)神，北(běi)京(jīng)2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府定价(jià)，房地产经纪服务收费多少由各中介机(jī)构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际(jì)收取费用过程中，相关监(jiān)管部门当前并未明确(què)具(jù)体的中介费(fèi)率，中(zhōng)介机(jī)构仅需在服(fú)务过程中对收费标准进行明码(mǎ)标价即可(kě)。而(ér)房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务机构在具体收取过程中(zhōng)，会(huì)结合房(fáng)屋(wū)价值及工资标准，综合(hé)计算出(chū)合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对于(yú)明(míng)码标价问题，两(liǎng)部门在此次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机构应当在经(jīng)营门(mén)店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和收费(fèi)标准，不得(dé)混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基(jī)本(běn)服务和(hé)延(yán)伸服务(wù)，应当(dāng)分别明确服务(wù)项目和(hé)收费标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构收费前(qián)应当(dāng)向交易当事人出具收费(fèi)清单，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房(fáng)和(hé)城(chéng)乡建设部门将会同市(shì)场监管等部门采取约谈(tán)等综(zōng)合(hé)措施进行重点监管。市场(chǎng)监(jiān)管部门(mén)会同有关部门依(yī)法查处不(bù)按规定明码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格和反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规(guī)的(de)行为。对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要(yào)依法依(yī)规(guī)纳入(rù)国家企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务(wù)费率越(yuè)低的(de)原则(zé)实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的(de)中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打(dǎ)击收费(fèi)过高的(de)经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内，加上经纪服务费用对(duì)市场(chǎng)的影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，俄罗斯是资本主义还是社会主义由于当前两(liǎng)部门提出的(de)意见仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即(jí)只(zhǐ)是纲(gāng)领性文(wén)件而(ér)非规定，未来(lái)如何具体认(rèn)定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目前(qián)市场看(kàn)，经纪服(fú)务领域的(de)调整改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪(jì)服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房(fáng)买卖过程中，原本应该由上下家各(gè)支(zhī)付一(yī)半的中介(jiè)费，但(dàn)在(zài)一些热点城市(shì)的(de)二手房交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势(shì)地(dì)位(wèi)，从而会(huì)出(chū)现中(zhōng)介费及税(shuì)费均由购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介(jiè)费，这部分费用也(yě)可能(néng)通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给下家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况，一些房产中(zhōng)介公(gōng)司(sī)将其视为向(xiàng)购(gòu)房者单边收(shōu)费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司可能会利(俄罗斯是资本主义还是社会主义lì)用(yòng)其支配(pèi)地位(wèi)，在(zài)原先经纪服(fú)务(wù)收费的基(jī)础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房(fáng)东(dōng)往(wǎng)往会(huì)将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上(shàng)相当于变(biàn)相推高了房价(jià)。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服(fú)务收(shōu)费，不(bù)仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透(tòu)明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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