5月(yuè)以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据(jù)基(jī)金一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的(de)房地产(chǎn)行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持(chí)房(fáng)地产公司(sī)市值在股票(piào)资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三(sān)年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一(yī)季度得以延续(xù)。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一(yī)季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的是保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是(shì)复苏(sū)链(liàn)上最(zuì)后一(yī)环，且(qiě)首季(jì)并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时(shí)代，一二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资(zī)上，配(pèi)置房(fáng)地(dì)产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利(lì)期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售面积(jī)很难(nán)小说中反复的作用和表达效果，反复的作用和表达效果答题格式再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本(běn)月以来实现股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产开(kāi)发与(yǔ)经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及(jí)服(fú)务(wù)为房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对其(qí)布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司(sī)等(děng)都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其(qí)原因，一(yī)方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季(jì)度他(tā)有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的(de)地产公司，一(yī)季报(bào)交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富(fù)国(guó)中证指数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较多（券(quàn)商(shāng)测算(suàn)对应(yīng)潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(小说中反复的作用和表达效果，反复的作用和表达效果答题格式shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不(bù)动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业(yè)的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值(zhí)相对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的(de)质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可(kě)以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的(de)概率(lǜ)比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研(yán)究(jiū)官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路(lù)的话(huà)，或许还是(shì)保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头(tóu)前(qián)途更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个(gè)方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其(qí)次(cì)是销售份额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨(bīn)江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这些公司(sī)也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要是因为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房企不(bù)怎么(me)投资(zī)拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍(réng)处(chù)于(yú)调整(zhěng)的(de)过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四(sì)月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别(bié)城市(shì)四月环(huán)比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而(ér)现在五月的(de)市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹(dàn)外的(de)一(yī)个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其(qí)上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以(yǐ)及上下(xià)游就不是(shì)赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴(bàn)随(suí)整(zhěng)个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 小说中反复的作用和表达效果，反复的作用和表达效果答题格式