OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引(yǐn)发了公募(mù)REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续延(yán)续此前(qián)几日的下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾(céng)发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一(yī)步(bù)表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江无锡市是几线城市(jiāng)REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的(de)原(yuán)始权益人(rén)相关负责人也表示，近期(qī)已同步(bù)启动了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的(de)可能事项(xiàng)。由于(yú)张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)的事(shì)件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二(èr)级(jí)市场价格(gé)开(kāi)始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江光大园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价(jià)格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来(lái)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园(yuán)区基础设(shè)施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同(tóng)程(chéng)度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大园项目出租率(lǜ)有所(suǒ)下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事(shì)件，因此导(dǎo)致二级(jí)市场价格出(chū)现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出于(yú)风险规避的原因(yīn)，最(zuì)近几个交易日(rì)场内资(zī)金(jīn)有所流出(chū)，但是，不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不(bù)会从根(gēn)本上影响其(qí)内外(wài)价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目(mù)前随(suí)着二级市(shì)场价格下跌，风险也得到一定(dìng)释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面(miàn)等(děng)多重因素影响，不(bù)好判断(duàn)价(jià)格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位(wèi)业内(nèi)人士(shì)表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产(chǎn)品年内二级(jí)市场(chǎng)跌幅较大，其实(shí)有些隐含收(shōu)益率高的(de)产(chǎn)品(pǐn)具备一(yī)定的投资(zī)价值，很适(shì)合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类(lèi)等REITs产品具备一定(dìng)的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星(xīng)对此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利(lì)解(jiě)决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事(shì)件性利空下(xià)调至得这么急(jí)、这么深，加(jiā)上前(qián)期本(běn)身园区类(lèi)资产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租金收(shōu)入受不受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权(quán)益人将(jiāng)继续(xù)密切关注(zhù)哲库(kù)科(kē)技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露(lù)的张江光大园(yuán)项目(mù)出(chū)租率下降(jiàng)事(shì)项，一度二级市(shì)场价格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相(xiāng)关事项进行(xíng)了解释说明(míng)，市场信心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的扩募(mù)说明会上，运营(yíng)团队表(biǎo)示了对张江(jiāng)光大(dà)园项目的信(xìn)心，预计签(qiān)署意(yì)向书和合同谈判中的(de)储备租(zū)户正常转化后，项目(mù)出租率将得到回升(shēng)。没(mé无锡市是几线城市i)想到仅过了(le)不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告(gào)引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人(rén)坦(tǎn)言，事发突然(rán)确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时间即奔赴(fù)现场进行了(le)沟通(tōng)和核实工作，并同步(bù)启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租的(de)可能(néng)事(shì)项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目(mù)，公(gōng)司(sī)领导(dǎo)高度重(zhòng)视，据悉(xī)新(xīn)区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租户情况，相(xiāng)关负责人(rén)介(jiè)绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向面积超(chāo)过了2万方。从意(yì)向储备转化(huà)为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁意向书来(lái)尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些重(zhòng)要(yào)租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金(jīn)给(gěi)了我们一些空(kōng)间，但(dàn)本着对首批扩募、对(duì)市场负责的态度(dù)，我(wǒ)们肯定要全(quán)力(lì)与时间赛(sài)跑(pǎo)，把这些面(miàn)积在短(duǎn)期内完成去化(huà)。”相(xiāng)关负(fù)责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的(de)张江光大(dà)园项(xiàng)目一季度(dù)末也有(yǒu)将近30％的空置率(lǜ)，原始权益(yì)人(rén)有那(nà)么多(duō)储备租户，之前的空置(zhì)率为何未能(néng)得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持(chí)以市场化运营(yíng)为(wèi)导向，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳定，租(zū)户的调租和换租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的(de)大租(zū)户(hù)退租(zū)正好(hǎo)发生在市场活(huó)跃度(dù)的(de)短期低点，目前(qián)市场情况已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看到出租(zū)率下滑情况(kuàng)没有得到(dào)及时修复后，张江这边也(yě)作(zuò)了一定的资源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引入了一些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目(mù)在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水(shuǐ)平(píng)等方面也有一些差异(yì)化，张润(rùn)大厦多是两千(qiān)多平的大平(píng)层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的(de)面积为主，还有一些独栋形态(tài)的物业(yè)。租户(hù)自身也(yě)会有诉求，也会(huì)根据自身需求和(hé)预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成(chéng)以后，新老(lǎo)资产的管理人都(dōu)变成了无锡市是几线城市一家(jiā)，后续我们在资源共享和联合营销方(fāng)面能更加充分发(fā)挥协(xié)同效(xiào)应，相信可以做得(dé)更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约(yuē)五百万方，还有一些其(qí)他(tā)在开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间资产上(shàng)市平台目标的(de)坚实后盾和储备资(zī)源(yuán)。“我们非(fēi)常重视(shì)张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募是我们(men)实(shí)现基金扩容的(de)第(dì)一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临了一些突发(fā)情况需要(yào)解决，但是这和我们(men)在张江科学城这三十年(nián)建(jiàn)设发展过程中(zhōng)所经历的(de)相比，只能算是一个非(fēi)常小的插(chā)曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前(qián)突发事(shì)件(jiàn)的所有负面影响，维持(chí)预期(qī)和市场的信(xìn)心(xīn)。”

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