近两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高(gāo)比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过(guò)观测(cè)经营活动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权(quán)分红目(mù)前(qián)已(yǐ)包含(hán)了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚(shàng)未(wèi)公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额(é)交易价格的变化(huà)。基(jī)金(jīn)份额二级市(shì)场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来(lái)自(zì)基础设施资产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于(yú)长期(qī)投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营(yíng)高级副(fù)总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根(g团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费ēn)据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分(fēn)配(pèi)给投(tóu)资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的(de)一(yī)面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价值(zhí)。另(lìng团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费)一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资(zī)债(zhài)券相对(duì)高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走势的(de)关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波动受(shòu)多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的(de)主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于(yú)吸(xī)引投(tóu)资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济(jì)活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位基(jī)金份额的分红金额(é)进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净(jìng)值变(biàn)化的(de)修正(zhèng)，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产品的(de)特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部(bù)分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基(jī)金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金(jīn)与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个(gè)部分之间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有公募(mù)基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后基金价值面(miàn)临极大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投(tóu)资(zī)者应(yīng)该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红及(jí)资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资(zī)产的(de)类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性不(bù)同(tóng)而形成区(qū)别。特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性(xìng)偏(piān)强。普(pǔ)通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具(jù)备(bèi)更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特许经营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较(jiào)低，也(yě)有足够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目(mù)的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余(yú)期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权(quán)类项目的(de)土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较(jiào)长，再(zài)加(jiā)上到期后通过对(duì)建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二者存(cún)在(zài)本质性区别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生(shēng)的(de)现金流，基于企业本(běn)身经营活动(dòng)产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实(shí)质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的(de)项目进行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在(zài)相对股(gǔ)债市场独(dú)立的(de)资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收(shōu)益率的高低(dī)，对(duì)产(chǎn)权类的资(zī)产更多(duō)关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，由于分(fēn)红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书(shū)均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额(é)与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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