导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年(nián)商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气(qì)，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断(duàn)中国未来(lái)地(dì)产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存(cún)量极度(dù)过(guò)剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查(chá)调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还(hái)包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较发达国家(jiā)还有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中(zhōng)每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中国(guó)家庭户均(jūn)住宅(zhái)的(de)数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎(hū)意味着户户(hù)有房(fáng)，然(rán)而(ér)事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套(tào)房无(wú)法满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家买房，从而(ér)产生了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四(sì)大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下(xià)房地(dì)产大(dà)分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不(bù)同区域(yù)板块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌(pái)量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担(dān)心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量(liàng)数据并未(wèi)公(gōng)布(bù)，我(wǒ)们无结婚祝福语恭喜恭喜是什么意思，恭喜恭喜是什么意思抖音法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房(fáng)子是否真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一(yī)结婚祝福语恭喜恭喜是什么意思，恭喜恭喜是什么意思抖音、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害综合(hé)风险普查(chá)工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责(zé)人对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数(shù)计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意(yì)味着人人都(dōu)有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅(zhái)间数不能(néng)完全(quán)反映出(chū)城镇居民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅(zhái)，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是(shì)城镇居民(mín)宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）结婚祝福语恭喜恭喜是什么意思，恭喜恭喜是什么意思抖音ong>中国(guó)户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数(shù)，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算(suàn)得(dé)到(dào)中(zhōng)国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截(jié)止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需(xū)要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉(lián)租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定(dìng)租赁其他(tā)住宅(zhái)和购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房(fáng)，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足(zú)因(yīn)人(rén)口流动(dòng)、居民(mín)换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日(rì)本的(de)住宅套(tào)户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指(zhǐ)出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭(háng)州以及(jí)南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工(gōng)人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很大的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代(dài)生活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积不(bù)足(zú)19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若(ruò)去除公摊(tān)面(miàn)积后(hòu)，中国(guó)的人均(jūn)可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下(xià)降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来(lái)的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，资源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住(zhù)宅市(shì)场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其(qí)人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会议明(míng)确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切(qiè)正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不(bù)单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人(rén)口普查数(shù)据(jù)调查(chá)的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能(néng)偏(piān)低，其增速可能(néng)超预期。

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