饱(bǎo)受(shòu)争(zhēng)议的二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)中(zhōng)介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联合发布了(le)关于(yú)规(guī)范房地产经(jīng)纪服(fú)务的意(yì)见。意见提及(jí)，近年来，部分房地(dì)产(勤耕不辍 精业笃行什么意思，精业笃行 臻于至善 24px;'>勤耕不辍 精业笃行什么意思，精业笃行 臻于至善chǎn)经纪(jì)机(jī)构(gòu)存在利用房源(yuán)客源优势收取过(guò)高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户(hù)个人信息等(děng)问题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加(jiā)强从业主体(tǐ)管理、明(míng)确(què)经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严(yán)格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分析师(shī)张(zhāng)大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二(èr)线城市(shì)二手房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上(shàng)海为例(lì)，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居间(jiān)成(chéng)交，房地产调控(kòng)重心逐(zhú)渐从开发商过渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院(yuàn)住(zhù)房政策研究中(zhōng)心首席研(yán)究员李宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房(fáng)对居民来说属于金额(é)不低的(de)大宗交易，由于(yú)二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较长，具(jù)有非常强的专业性，居民往往通(tōng)过(guò)中介来完成。但(dàn)很多中(zhōng)介利(lì)用信息不对称等(děng)问(wèn)题，将非必(bì)要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房市场交易过程中存(cún)在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交易(yì)行为及其主(zhǔ)体进行(xíng)规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管理和(hé)调控的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进(jìn)这项工(gōng)作的意义更大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收费问(wèn)题成(chéng)监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场中(zhōng)，历来(lái)对房地产经(jīng)纪服务行业关(guān)注最(zuì)多的一个(gè)话题，便(biàn)是房地产经纪(jì)服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主(zhǔ)要监(jiān)管(guǎn)的重点，将是对房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务收费(fèi)及中(zhōng)介交易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市(shì)，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的(de)中介费(fèi)。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务(wù)收(shōu)费上，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目(mù)前(qián)房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)标准的最早依据是1995年国家计(jì)委建(jiàn)设部下发的《关于(yú)房地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京(jīng)市(shì)执行(xíng)的(de)2014年更新后的收费(fèi)标准，即(jí)根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易(yì)各方协(xié)商同意，可在规定(dìng)的收费标准(zhǔn)基础上(shàng)适当(dāng)上浮(fú)，上浮(fú)幅(fú)度(dù)最(zuì)高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年(nián)取消了房地产(chǎn)中介服(fú)务等57个政(zhèng)府定价，房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自(zì)行(xíng)决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在实(shí)际收取费用(yòng)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在(zài)服务过程中(zhōng)对收费(fèi)标准进行明码标价即可(kě)。而房地产经(jīng)纪服务机(jī)构在具体收取过程中(zhōng)，会结合房(fáng)屋(wū)价值及工资标准，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部(bù)门(mén)在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的(de)基本(běn)服务和(hé)延伸(shēn)服务，应当分别明确(què)服务项目(mù)和收费标(biāo)准。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)收费前应(yīng)当(dāng)向交易(yì)当事人出具(jù)收费清单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费明显高于市(shì)场平(píng)均水平(píng)的房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部(bù)门将会同市场监管(guǎn)等(děng)部门采取约谈等综合措(cuò)施进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门(mén)依(yī)法查处不按规(guī)定(dìng)明码标价(jià)、操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费(fèi)等违(wéi)反价格和反垄断法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对(duì)房地产经纪机构相关违(wéi)法违规信息，市(shì)场监管部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业(yè)信用(yòng)信息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总(zǒng)裁(cái)兼(jiān)深圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成(chéng)交价(jià)格(gé)越(yuè)高、服务费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的(de)原则实行(xíng)分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是(shì)规范行业，打击(jī)收费过高的(de)经纪机构，但对(duì)市(shì)场影响(xiǎng)有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不(bù)同，各家收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市(shì)场的(de)影响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而(ér)非(fēi)规(guī)定，未来如何具体认定其中的细则，还需(xū)要看各城(chéng)市落(luò)地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于二(èr)手房很多房(fáng)源在产权(quán)方面有瑕疵(cī)，如产权(quán)抵押(yā)、不(bù)同税费等都可能对交易产(chǎn)生影(yǐng)响，这(zhè)对房地产经纪服务行业的专业性提出更(gèng)高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆(lù)骑麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖(mài)过程中，原本应该由(yóu)上下(xià)家各(gè)支付一半(bàn)的(de)中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交(jiāo)易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样的情形，因(yīn)部分购(gòu)房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均(jūn)由购房者来承(chéng)担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费，这部分费用(yòng)也可(kě)能通过转嫁的方(fāng)式(shì)，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房(fáng)产中介公司将其视为向购房(fáng)者(zhě)单(dān)边收费的行为。部(bù)分中介公司可能(néng)会利(lì)用其(qí)支配地(dì)位，在原先经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)的基础上，再(zài)次(cì)向房(fáng)东(dōng)收取费用，而这部分费用，房东往往会将(jiāng)其(qí)转再次(cì)转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实际上相当于变相推(tuī)高(gāo)了(le)房价。两部(bù)门提出严禁(jìn)操(cāo)纵经(jīng)纪服(fú)务收费，不(bù)仅有利(lì)于提高(gāo)交易中操作(zuò)的透(tòu)明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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