OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了(le)公(gōng)募(mù)REITs扩募风波(bō)，如今，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议(yì)的(de)通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目(mù)的原始权益人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了(le)应(yīng)急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度(dù)重视(shì)，浦东新(xīn)区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人士(shì)表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波动较(jiào)大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不(bù)会从根本(běn)上影响其内(nèi)外价(jià)值，投(tóu)资(zī)者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技的事件继(jì)续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二(èr)级市(shì)场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格(gé)有(yǒu)所回升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消息(xī)影响，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易日(rì)二(èr)级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上看，目前上(shàng)市(shì)的8只产业(yè)园区基础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时(shí)招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)产业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.3观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪8％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经披露张(zhāng)江光大园项目出租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩募的项(xiàng)目(mù)又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级(jí)市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内(nèi)人士(shì)分析称。

　　不过，在上(shàng)述人(rén)士看来，尽管出(chū)于风(fēng)险规避的原因，最近几个交易日场内(nèi)资金有(yǒu)所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从根(gēn)本(běn)上影响其(qí)内外价值。

　　他(tā)也(yě)同时表示，目前(qián)随着二级(jí)市(shì)场价(jià)格下跌(diē)，风(fēng)险(xiǎn)也得到(dào)一定释放，但(dàn)是价(jià)格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多重因(yīn)素影(yǐng)响，不(bù)好判断(duàn)价格是(shì)不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较大，其实(shí)有(yǒu)些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定的(de)投(tóu)资价值，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投资(zī)者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物(wù)流类等REITs产品具备一(yī)定的投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区最(zuì)终(zhōng)能顺利解(jiě)决(jué)招商，平稳过度对经营现(xiàn)金(jīn)流没(méi)有(yǒu)造(zào)成(chéng)大的影响，“事(shì)件性(xìng)利(lì)空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上前(qián)期本身(shēn)园区类(lèi)资(zī)产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施(shī)资产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议(yì)的(de)通(tōng)知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大(dà)园项目出租率下降事(shì)项，一(yī)度(dù)二(èr)级(jí)市场价格出现回落。在随后召开的业绩(jì)说明会中(zhōng)管(guǎn)理人就相关事项进(jìn)行了(le)解(jiě)释说(shuō)明，市场信心(xīn)得(dé)到了(le)一(yī)定(dìng)提振，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的线上和线下的扩募(mù)说明会上，运(yùn)营团队表(biǎo)示了(le)对(duì)张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和合(hé)同谈判中(zhōng)的储备租户(hù)正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到(dào)仅过了不(bù)到三(sān)周(zhōu)的(de)时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入(rù)项目的原始权益人(rén)相关负(fù)责人坦言，事发突然(rán)确(què)实始料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时间即(jí)观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了(le)沟通和(hé)核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退(tuì)租(zū)的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户(hù)情况，相关(guān)负责人介绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰(fēng)富的(de)，覆盖(gài)了芯片测(cè)试、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超(chāo)过了(le)2万方(fāng)。从(cóng)意向储备转化为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书来(lái)尽快(kuài)锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三(sān)个月履约保证金给了我们一些空间，但(dàn)本着(zhe)对首批扩(kuò)募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定要全力(lì)与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大园项目(mù)一(yī)季度末也有将(jiāng)近30％的(de)空置(zhì)率(lǜ)，原(yuán)始权益人有那(nà)么(me)多储(chǔ)备租户，之前的空(kōng)置率为(wèi)何未能(néng)得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解(jiě)释，张江(jiāng)光大园一直以来(lái)都(dōu)坚持以市场(chǎng)化运营(yíng)为导向(xiàng)，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次(cì)项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目(mù)前市场情(qíng)况已有所(suǒ)好转。在(zài)看(kàn)到出(chū)租率下滑情况没有(yǒu)得到及时修复后，张江(jiāng)这边(biān)也(yě)作了一定的(de)资源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在给(gěi)租(zū)户(hù)的分隔空间(jiān)、交付(fù)标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些(xiē)差异(yì)化，张润大厦(shà)多是两(liǎng)千(qiān)多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平(píng)的面积为主，还有一些独(dú)栋形(xíng)态的物业。租户自(zì)身也会(huì)有诉求(qiú)，也(yě)会(huì)根据(jù)自身需求(qiú)和预(yù)算挑选区域内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管(guǎn)理人都变(biàn)成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享(xiǎng)和联合(hé)营销方面能更加充分发(fā)挥(huī)协(xié)同效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关(guān)负责(zé)人表示，张江集团和张江高科目前(qián)在(zài)管(guǎn)资产约五(wǔ)百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间(jiān)资产上市(shì)平(píng)台(tái)目标的坚(jiān)实后(hòu)盾和储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台(tái)和它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现(xiàn)基金扩容的第(dì)一步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我们可能面临了(le)一些突发情况需要解决，但是这和(hé)我们(men)在张江科学城这三十年(nián)建设发(fā)展过程中所经历的(de)相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是一个(gè)非常小的插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排(pái)除(chú)万难(nán)，尽一切可能(néng)化解当前突(tū)发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预(yù)期(qī)和市场的信(xìn)心。”

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