近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投资(zī)价(jià)值，通(tōng)过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含(hán)了(le)利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占(zhàn)可(kě)供分配金额(é)比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期(qī)分(fēn)红收益，以及(jí)基(jī)金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因(yīn)素的综(zōng)合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础设(shè)施(shī)资产的(de)经营现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级市场价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人(rén)实(shí)际(jì)获(huò)得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副总监(jiān)李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施(shī)证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础设施(shī)基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基(jī)金(jīn)年(nián)度可分配金额以现金(jīn)形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了(le)这类(lèi)产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同于债券的固(gù)定(dìng)利(lì)息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的(de)角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构(gòu)投资者(zhě)公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投(tóu)资(zī)债券相对(duì)高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收(shōu)益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于(yú)未来分红(hóng)水平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济的(de)影响，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预期(qī)，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回(huí)归的(de)过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做调减处理(lǐ)，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红前后基(jī)金(jīn)份(fèn)额净值(zhí)变化的修正，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度(dù)。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与增值两个部(bù)分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年(nián)限到期后基(jī)金价值(zhí)面临极(jí)大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特(tè)许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的(de)比率也(yě)是变动(dòng)的(de)，对特许经营权类资产的(de)公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不(bù)同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层资产的(de)价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到(dào)期后不再(zài)能产生现金收益(yì)，因此将可供(gōng)分配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于(yú)这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限收回本(běn)金并(bìng)取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分派金额(é)包含了投资(zī)本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下，基金份额(é)单价(jià)随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑(zhù)的(de)剩(shèng)余使用年限一般较长，再(zài)加上到期(qī)后通(tōng)过(guò)对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出(chū)让金等追加(jiā)投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续(xù)经营的(de)假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的(de)时点，多位业(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的(de)现金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产生(shēng)；可供分配的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到(dào)的账面(miàn鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙)现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体(tǐ)现在相对股债市场(chǎng)独(dú)立的(de)资(zī)产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可(kě)以更多关注内部(bù)收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接(jiē)影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红(hóng)交(jiāo)易带来的(de)短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说(shuō)明(míng)书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中(zhōng)披(pī)露预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责(zé)人(rén)也称(chēng)。

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