文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时(shí)代步入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不能交付(fù)的(de)风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入(rù)了商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发(fā)商(shāng)在(zài)项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并(bìng)非像(xiàng)中国(guó)一样在支付完(wán)首付款后从银(yín)行一次(cì)性贷(dài)款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据开(kāi)发商工程(chéng)进度在完全(quán)交房前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没(méi)有这些保障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需(xū)要配套(tào)房企债(zhài)务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安(ān)居乐(lè)业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业(yè)健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结(jié)合(hé)稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三(sān)好生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院发展研究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或者(zhě)其他临(lín)时住(zhù)宅(zhái)，住房(fáng)的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出(chū)售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发(fā)商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房(fáng)的资(zī)金(jīn)压(yā)力(lì)，加速了(le)房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风(fēng)险，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心(xīn)的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花(huā)模式推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化(huà)，建立(lì)健全的(de)监管(guǎn)机(jī)制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行(xíng)开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等采取全透明(míng)化(huà)机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完(wán)工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市(shì)化配套(tào)问题，才能进一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的(de)是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度(dù)也出现(xiàn)了(le)分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利分(fēn)房制度(dù)不(bù)再适用于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房(fáng)的(de)需求量大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时(shí)引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度(dù)，先后出(chū)台多(duō)项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文(wén)件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会(huì)化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计(jì)划经济(jì)下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难(nán)题(tí)，开发商以预(yù)售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速(sù)出台(tái)相关的(de)信贷政策，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地(dì)的商(shāng)品房预(yù)售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商品房预售流(liú)程为：房地(dì)产开(kāi)发(fā)商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速发寄养猫咪一个月多少钱，长期寄养宠物多少钱一个月(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房事(shì)业(yè)取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推(tuī)动(dòng)了中国内(nèi)地(dì)房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地(dì)经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的(de)投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等(děng)通道(dào)业务，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将导致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的(de)负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层(céng)面(miàn)看(kàn)，绝(jué)大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担寄养猫咪一个月多少钱，长期寄养宠物多少钱一个月的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和(hé)按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还款能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业(yè)预售商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一(yī)策”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目工程(chéng)总额(é)报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以(yǐ)工(gōng)程建设名(míng)义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程(chéng)进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各(gè)地项目(mù)间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金循(xún)环高周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或(huò)预付款保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的(de)房款。二是(shì)开发商为(wèi)购(gòu)房者(zhě)提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付(fù)，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前(qián)资金(jīn)由第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为(wèi)防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商挪用(yòng)资金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者的(de)定金及(jí)首付款由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房寄养猫咪一个月多少钱，长期寄养宠物多少钱一个月者资金可通过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任(rèn)与损失(shī)。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金全部(bù)来自(zì)银(yín)行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查(chá)后发(fā)放的(de)验收(shōu)凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期(qī)进度(dù)支付，按揭按(àn)工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可(kě)预(yù)售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进(jìn)行(xíng)预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为(wèi)公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户(hù)玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商(shāng)破(pò)产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通期房(fáng)交易(yì)中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无(wú)误后签(qiān)订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开(kāi)发(fā)商出(chū)现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合(hé)同(tóng)签(qiān)订(dìng)6-24个月(yuè)分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发(fā)商必须(xū)完(wán)成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付(fù)款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔(péi)偿(cháng)约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者(zhě)定(dìng)金的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购(gòu)权(quán)合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合(hé)同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期(qī)房同样采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订金与付(fù)款会存入银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运转的(de)房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组(zǔ)整(zhěng)个行(xíng)业，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房(fáng)者的(de)权益。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立于(yú)开(kāi)发(fā)商、银行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全权(quán)负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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