5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数(shù)量(liàng)占流(liú)通股比(bǐ)重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对(duì)房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持有的(de1039违章代码是什么意思 1039违章代码扣分吗)房地产行业(yè)标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现出(chū)色，但(dàn)公募所持房地产公司市值(zhí)在(zài)股票资产中的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数(shù)据统计(jì)显示(shì)，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股(gǔ)分别(bié)为保利发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示(shì)，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块(kuài)排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比(bǐ)去(qù)年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头(tóu)股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次(cì)是金地(dì)集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是(shì)，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经进入大分化时(shí)代，一二(èr)线(xiàn)城市(shì)好于三(sān)四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如(rú)果按(àn)照产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟(shú)期(qī)或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么(me)投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积(jī)很(hěn)难再出现了(le)，2022年(nián)光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还(hái)是人(rén)均(jūn)住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而(ér)行(xíng)业高增的(de)时代(dài)已经过(guò)去，未来行业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年(nián)的民(mín)营地(dì)产爆雷(léi)），行(xíng)业进(jìn)入(rù)到供给侧出(chū)清的(de)过程(chéng)。这个(gè)过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的(de)提升。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的(de)124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本(běn)面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的(de)上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房企(qǐ)，其(qí)第(dì)一(yī)季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该(gāi)公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持(chí)续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从第一(yī)季度(dù)十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增(zēng)加了(le)持(chí)股。

　　除去(qù)上述(shù)两(liǎng)家(jiā)上海(hǎi)区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关(guān)人士(shì)分析：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受(shòu)限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以(yǐ)上；从融(róng)资(zī)上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较(jiào)低(dī)，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他(tā)房企(qǐ)的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调(diào)的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机(jī)会依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资(zī)成本，优质的(de)开(kāi)发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企相较于(yú)民营地(dì)产公(gōng)司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说(shuō)估(gū)值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的(de)维度(dù)看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提(tí)升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升(shēng)的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观(guān)地(dì)去持(chí)续观察国(guó)企央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次是(shì)销售份(fèn)额(é)持(chí)续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要(yào)多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营(yíng)收、净(jìng)利(lì)均实(shí)现了业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大(dà)增速的增长。而(ér)这些公司也是机构(gòu)的(de)重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企(qǐ)，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地(dì)拿地(dì)，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏(sū)过程(chéng)中，还(hái)面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在(zài)内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表现也不太(tài)乐(lè)观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的(de)去库(kù)存压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了(le)半(bàn)年报冲(chōng)业绩1039违章代码是什么意思 1039违章代码扣分吗出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(1039违章代码是什么意思 1039违章代码扣分吗jì)度、第(dì)三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复(fù)苏(sū)速度都比想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待(dài)它(tā)的基本面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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