万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被中国(guó)信达(dá)追债，中国(guó)信达为了收回钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正斥巨(jù)资购(gòu)入(rù)房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些(xiē)业主的(de)维权(quán)信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体是中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对(duì)北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪(háo)宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖(mài)出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在(zài)还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北(běi)京的(de)高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的(de)业主中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关(guān)法(fǎ)律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续(xù)的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房款或(huò)办理(lǐ)房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公(gōng)布《最(zuì)高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品房消费者权(quán)利保护问题的(de)批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式(shì)明确(què)了购房(fáng)人的(de)优先权(quán)：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求(qiú)权(quán)优(yōu)先于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他债(zhài)权的，人民(mín)法(fǎ)院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部分价款的(de)商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信(xìn)达(dá)已经(jīng)成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也(yě)没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入市场，无论(lùn)是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令(lìng)业(yè)内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是(shì)当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等(děng)，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端(duān)路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老赖fio2吸氧浓度计算公式中的4是什么意思，氧合指数的计算公式”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年(nián)年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖(wā)出背(bèi)后(hòu)的(de)中赫(hè)集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点(diǎn)，就在于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型(xíng)，但转型(xíng)之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元(yuán)化业(yè)务(wù)，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目(mù)光(guāng)，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的(de)新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集(jí)团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估(gū)值一直没(méi)变，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集(jí)团(tuán)股份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全(quán)吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入(rù)主北(běi)京(jīng)国(guó)安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状况没(méi)有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押(yā)手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安和中赫的(de)经(jīng)营状况却(què)持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列(liè)被(bèi)执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书(shū)确(què)定义(yì)务(wù)，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安，目前(qián)幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执(zhí)行(xíng)10个多(duō)亿(yì)的北(běi)京国安(ān)，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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