导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十(shí)年(nián)是(shì)中(zhōng)国房地(dì)产(chǎn)市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断(duàn)中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人均(jūn)一(yī)间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较发达国(guó)家还有很大(dà)差距(jù)。人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1同(tóng)样(yàng)不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流(liú)动人(rén)口会戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来(lái)地产仍有四(sì)戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时大新增需(xū)求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人(rén)户(hù)、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延(yán)续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代(dài)已至(zhì)，大分化时(shí)代下(xià)地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子(zi)是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜(xī)由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们(men)测(cè)算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合(hé)风险普查(chá)工(gōng)作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计(jì)算(suàn)的(de)城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套(tào)设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成套(tào)住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估(gū)算城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够(gòu)得到(dào)当(dāng)前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时统计(jì)。我(wǒ)们(men)利(lì)用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房(fáng)销售(shòu)中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进一(yī)步(bù)推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加(jiā)总，得(dé)到(dào)商品住宅占居(jū)民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足因人(rén)口流(liú)动、居民(mín)换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及(jí)南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价(jià)迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的(de)大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在(zài)房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一(yī)套房。所以说户均一套房(fáng)无(wú)法满足庞(páng)大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安(ān)全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居(jū)住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资(zī)源和生产要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域经济(jì)资源分(fēn)配的(de)再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅(zhái)市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅(zhái)建造(zào)时间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿(yì)平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套差(chà)、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求(qiú)美好(hǎo)、宜(yí)居(jū)生活的(de)环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅(zhái)因素，中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在(zài)不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济(jì)发(fā)展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不(bù)足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的是(shì)人(rén)，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可(kě)能超(chāo)预期。

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