饱受争议的二手房(fáng)交易中(zhōng)介费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市场(chǎng)监(jiān)管总局联合(hé)发(fā)布了关于规范房地产经纪服(fú)务的意见(jiàn)。意见提(tí)及，近年来，部分(fēn)房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)存在(zài)利用房源客(kè)源优势收取过(guò)高费(fèi)用、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个人信息(xī)等问(wèn)题(tí)，加重交易当事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述(shù)背景(jǐng)，两部门从加(jiā)强(qiáng)从业(yè)主体管理、明确经(jīng)纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实(shí)行明码(mǎ)标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师(shī)张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二(èr)线(xiàn)城市二手房(fáng)交易占比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例，二手房(fáng)占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居(jū)间成交，房地(dì)产调(diào)控重心逐渐从开发商过(guò)渡(dù)到(dào)中介公司(sī)。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中心首(shǒu)席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二(èr)手房交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居(jū)民往(wǎng)往(wǎng)通(tōng)过中介(jiè)来完成(chéng)。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造(zào)成额外的负担，而且这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交(jiāo)易过(guò)程中(zhōng)存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中，历(lì)来对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业关注最(zuì)多的一个话题(tí)，便是房地产经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)的(de)问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来相关(guān)部门(mén)主要(yào)监(jiān)管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及中介交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在热点城市(shì)，二(èr)手房屋交易过(guò)程(chéng)中，部分价值不菲的(de)房屋(wū)，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某(mǒu)房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部门在(zài)此次(cì)意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机(jī)构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格(gé)越高(gāo)、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定(dìng)价(jià)。引(yǐn)导由交易双方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费标准的(de)最(zuì)早依(yī)据是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关(guān)于房地产中(zhōng)介服务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其中第(dì)六条规定：房(fáng)屋(wū)买卖代理(lǐ)收费(fèi)，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目(mù)前北京(jīng)市(shì)执(zhí)行的2014年更(gèng)新后的(de)收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方协(xié)商同意，可(kě)在(zài)规定的收费(fèi)标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年(nián)取(qǔ)消了房地产中介(jiè)服务(wù)等57个政府定(dìng)价(jià)，房地产经纪(jì)服务收费多(duō)少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构(gòu)在实(shí)际(jì)收(shōu)取费(fèi)用(yòng)过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确(què)具体(tǐ)的中介费率(lǜ)，中介(jiè)机构仅需在(zài)服务(wù)过(guò)程(chéng)中对(duì)收费标准进行明码标价即(jí)可。而房地产经纪服务机构在具体(tǐ)收取(qǔ)过程(chéng)中，会结合(hé)房屋价值(zhí)及(jí)工资(zī)标(biāo)准，综合计算出合适的(de)中介费(fèi)率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目(mù)、服务内容和收费标(biāo)准，不得混(hùn)合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸(shēn)服务，应(yīng)当分(fēn)别(bié)明确服务项(xiàng)目和收费标准。房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)收(shōu)费前应当向交易当事人出(chū)具收(shōu)费(fèi)清(qīng)单，列明(míng)收费标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建(jiàn)设部门将(jiāng)会(huì)同市场监(j可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思iān)管等部(bù)门采取(qǔ)约(yuē)谈等综(zōng)合措(cuò)施(shī)进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依法查处不按规(guī)定(dìng)明(míng)码(mǎ)标(biāo)价(jià)、操纵经纪(jì)服务收费等违反价(jià)格和(hé)反(fǎn)垄断法律法规(guī)的行为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违规信息，市场(chǎng)监管(guǎn)部门要依法依规(guī)纳(nà)入国(guó)家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的(de)原则(zé)实行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的(de)中介费(fèi)有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总(zǒng)经(jīng)理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，合理降低(dī)住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规(guī)范行业，打(dǎ)击(jī)收费过高的经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为例，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各家收费普(pǔ)遍在合(hé)理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提(tí)出的意(yì)见(jiàn)仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来(lái)如何具体认定其(qí)中的细则，还需要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不(bù)过(guò)，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同(tóng)时(shí)，由于二(èr)手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不(bù)同(tóng)税费等都可能对交易产生(shēng)影响，这对房(fáng)地产经纪服务(wù)行业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本(běn)应(yīng)该由(yóu)上(shàng)下家各支付一半的中介(jiè)费(fèi)，但在一些热点城市的二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购(gòu)房者处于(yú)弱势地位，从而会出现中介费(fèi)及税费均由购(gòu)房(fáng)者来承(chéng)担。即使一些房东(dōng)愿意(yì)承担中(zhōng)介费，这部分费用也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价(jià)中(zhōng)有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介费(fèi)转嫁给(gěi)下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司(sī)将其(qí)视为向购房者单(dān)边(biān)收费(fèi)的行(xíng)为。部分中介公司可能会利用其(qí)支配地(dì)位(wèi)，在(zài)原先经纪服务收(shōu)费(fèi)的(de)基础上(shàng)，再次向房东收(shōu)取费用可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思，而这(zhè)部分费用，房东往往会将(jiāng)其转再次(cì)转嫁给购房者，这实(shí)际上相当于(yú)变相推高了(le)房价。两部门提(tí)出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)，不仅(jǐn)有(yǒu)利(lì)于提高交(jiāo)易中操作的透明(míng)度，也(yě)有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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