万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位(wèi)于北(běi)京海淀的(de)豪宅(zhái)被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次(cì)受到舆论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团(tuán)成(chéng)了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得(dé)不(bù)将中赫抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的(de)维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的(de)时候(hòu)，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单。

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　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体是(shì)中国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的是(shì)对(duì)北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人(rén)民(mín)币，其中(zhōng)债(zhài)权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公司(sī)是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达(dá)北分讨债的(de)故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪(háo)宅(zhái)的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报(bào)道(dào)证实了(le)上述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还(hái)没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬也(yě)是(shì)万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准收割(gē)了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这笔不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人(rén)民法院不(bù)得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法(fǎ)院提出执行异(yì)议申请，请求法院解除查(chá)封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者权(quán)利保护(hù)问(wèn)题的批复》，以司法解释(shì)的(de)方(fāng)式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人(rén)民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支(zhī)付了(le)部(bù)分(fēn)价款(kuǎn)的商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者，在(zài)一(yī)审法庭辩论终结前(qián)已实际支付(fù)剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信(xìn)达(dá)申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目(mù)前中国(guó)信达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞(学生党如何自W，如何自我安抚ruì)唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既(jì)没有(yǒu)很大(dà)规模(mó)，也没(méi)有很(hěn)高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天(tiān)价(jià)，成(chéng)为(wèi)当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等(děng)大型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了(le)北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端(duān)的(de)姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是(shì)一块(kuài)块从荷兰(lán)运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标(biāo)的(de)高达(dá)11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书(shū)确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务(wù)，先后(hòu)进(jìn)军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最(zuì)终(zhōng)都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安(ān)的(de)新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北(běi)京国安，总计花(huā)费(fèi)了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫(hè)为什(shén)么又要质(zhì)押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉学生党如何自W，如何自我安抚夫妇将其手(shǒu)中的(de)中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商(shāng)业保理、北京(jīng)建工、山(shān)东(dōng)国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉(lā)入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)学生党如何自W，如何自我安抚解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还(hái)在持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份，但国(guó)安(ān)和中赫的(de)经营状况(kuàng)却(què)持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列(liè)被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为(wèi)被执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过(guò)在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的(de)北京国(guó)安(ān)，又如何能独(dú)善(shàn)其身？

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