导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年(nián)地(dì)产持续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地(dì)产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量极度过(guò)剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达(dá)国家还有很大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意(yì)味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成(chéng)都是(shì)流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模(mó)缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入，人(rén)口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造(zào)势在(zài)必行(xíng)。

　　第(dì)四(sì)，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体反函数常用公式大全，反函数运算公式(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市(shì)之(zhī)间，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算(suàn)出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万(wàn)处市(shì)政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似(shì)已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一(yī)套设(shè)施(shī)齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住(zhù)宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得到(dào)当前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和(hé)非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统计。我们(men)利用既(jì)有统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套(tào)数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房(fáng)与其他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民(mín)所有住宅(zhái)的(de)比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味(wèi)着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造(zào)成人(rén)口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海反函数常用公式大全，反函数运算公式、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流动(dòng)人(rén)口在老家拥有住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价(jià)的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房价较低的县城(chéng)购买一(yī)套(tào)房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无法满足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活(huó)带来(lái)了很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并(bìng)且居(jū)住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活(huó)需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半(bàn)的(de)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在(zài)住(zhù)宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需(xū)求么(me)？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建(jiàn)最(zuì)多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境(jìng)，背后的改善性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确(què)指出支持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么未来(lái)将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代(dài)已至，这种分化不单(dān)局限于城(chéng)市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查(chá)的是人(rén)，并不是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能(néng)存在(zài)统计(jì)偏(piān)差(chà)。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)实际(jì)值可能偏(piān)低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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