近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前(qián)已(yǐ)包含(hán)了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份额(é)二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期(qī)则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基(jī)础(chǔ)设施资产的经营现金流(liú)，投(tóu)资人(rén)通过基(jī)金募集材料和信(xìn)息披露文(wén)件(jiàn)，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额持(chí)有人(rén)实(shí)际获(huò)得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营高级副(fù)总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上(shàng)合并后(hòu)基金年度可分配金额以现昆仑山在哪个省哪个市，昆仑山在哪个省哪个市哪个县金形式分配给(gěi)投(tóu)资者(zhě)，强制分红(hóng)机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不(bù)等同于债券(quàn)的(de)固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取(qǔ)相对于(yú)投(tóu)资债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来(lái)分(fēn)红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势(shì)的关键(jiàn)因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益(yì)是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也(yě)表示(shì)，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额(é)的昆仑山在哪个省哪个市，昆仑山在哪个省哪个市哪个县(de)开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额(é)的(de)分(fēn)红金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红前(qián)后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是本(běn)金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的(de)，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资(zī)者(zhě)可(kě)能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临(lín)极大不确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的分红包括了利(lì)润分配和(hé)本金的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不(bù)同而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红(hóng)相(xiāng)当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在(zài)选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性，对(duì)所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人也认为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目(mù)在(zài)经(jīng)营权(quán)到(dào)期后不再能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的(de)分(fēn)配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特(tè)许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率(lǜ)相(xiāng)对较低(dī)，也有(yǒu)足(zú)够年限收(shōu)回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特(tè)许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目(mù)的分(fēn)派金(jīn)额包含(hán)了投(tóu)资本金，在(zài)不进(jìn)行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出(chū)让金等追加投(tóu)资(zī)，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在(zài)产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可(kě)以观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现(xiàn)金(jīn)相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹(chóu)资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相对股债市(shì)场独(dú)立的(de)资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内部(bù)收益率(lǜ)的高低(dī)，对产(chǎn)权(quán)类的资(zī)产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回报，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实(shí)力(lì)、运(yùn)营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议(yì)投资(zī)者关(guān)注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模(mó)较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合(hé)经济(jì)及市(shì)场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础设(shè)施(shī)项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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