饱受争议的二手房交易(yì)中(zhōng)介(jiè)费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门(mén)的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发(fā)布了关于规范房地产经纪服务的意(yì)见。意见提(tí)及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利(lì)用房源客(kè)源优势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易(yì)当事人负(fù)担、侵害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强从业主体管理、明确(què)经纪(jì)服务(wù)内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严(yán)格实行明码标(biāo)价等十方(fāng)面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一(yī)二线(xiàn)城市二(èr)手房交易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)为(wèi)例，二(èr)手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居(jū)间成(chéng)交，房地产调(diào)控重心逐(zhú)渐从开发商(shāng)过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研(yán)究中(zhōng)心首席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表(biǎo)示，买房(fáng)对居民来说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期(qī)较长(zhǎng)，具有非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居民往往通过(guò)中(zhōng)介来完(wán)成。但很多中介利用信(xìn)息不对称等(děng)问题，将非必要的收费(fèi)夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担(dān)保费等，对(duì)居民造成(chéng)额外的负担(dān)，而且这(zhè)些(xiē)服(fú)务事项并(bìng)未明码标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房(fáng)市(shì)场交(jiāo)易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务(wù)在内(nèi)的相关市场(chǎng)交易(yì)行(xíng)为(wèi)及其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地(dì)产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题(tí)成监管重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历来(lái)对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业关注最(zuì)多的一个(gè)话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来(lái)相(xiāng)关(guān)部门主要(yào)监管的(de)重(zhòng)点，将是对房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以北京(jīng)某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经(jīng)纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构要合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的(de)原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方共(gòng)同承担经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早依据是1995年国家(jiā)计(jì)委建设部下发的《关于(yú)房地(dì)产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规(guī)定：房(fáng)屋(wū)买卖代理收(shōu)费(fèi)，按成交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目(mù)前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据(jù)这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各方(fāng)协商同意(yì)，可在规(guī)定的收费(fèi)标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当(dāng)前(qián)北京二手房中介(ji世界上哪个国家女人最开放è)费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权”的精神(shén)，北(běi)京2015年取消(xiāo)了(le)房地产中介服务等(děng)57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务(wù)收费多少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费(fèi)用(yòng)过程中，相(xiāng)关监管部(bù)门当前并未明确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅(jǐn)需在(zài)服(fú)务过(guò)程中对收费标准进行(xíng)明(míng)码标价(jià)即可。而房地产经纪服务机构(gòu)在(zài)具体收取(qǔ)过程(chéng)中(zhōng)，会结(jié)合房屋价值及(jí)工(gōng)资标准，综合计算出合适的(de)中介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价问题(tí)，两部(bù)门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构应当在(zài)经营门店、网站(zhàn)、客户(hù)端等场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服务项(xiàng)目、服务内(nèi)容和(hé)收(shōu)费标(biāo)准，不得混合标价和(hé)捆绑收费(fèi)。房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)提供的基(jī)本(běn)服务(wù)和延伸(shēn)服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当(dāng)向交易当事人出(chū)具收费清单，列(liè)明收费(fèi)标准、收(shōu)费金额，由当事人签(qiān)字确(què)认。

　　另(lìng)外(wài)，对收(shōu)费明显高于市(shì)场平均水平(píng)的房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)部门将会同(tóng)市场(chǎng)监管等部门采取约谈(tán)等综合措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门(mén)会同有关部门依法查处不按规(guī)定明码标价(jià)、操纵经纪服(fú)务收费等违反(fǎn)价格(gé)和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国(guó)家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费(fèi)有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建部发文鼓励按(àn)照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则(zé)实(shí)行(xíng)分档(dàng)定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规(guī)范(fàn)行业，打击收费过高的(de)经(jīng)纪机构，但对(duì)市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅(zhái)和(hé)普宅本来收(shōu)费就不(bù)同，世界上哪个国家女人最开放各家(jiā)收(shōu)费普遍在(zài)合理(lǐ)范(fàn)围内，加上经(jīng)纪服务费(fèi)用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的细则(zé)，还需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前(qián)市场看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的调整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由于二(èr)手(shǒu)房很多房源在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如产权(quán)抵押(yā)、不(bù)同税费等(děng)都可能对交易产(chǎn)生(shēng)影响，这对房地产经(jīng)纪(jì)服务行(xíng)业的专业性(xìng)提出(chū)更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研究院(yuàn)研究(jiū)总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各(gè)支付(fù)一(yī)半的(de)中介费，但(dàn)在一些(xiē)热点城市的(de)二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从而会(huì)出现中介费及税费(fèi)均由购房者来承担。即使一些(xiē)房(fáng)东(dōng)愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用(yòng)也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介(jiè)公司将其视为向(xiàng)购房者单(dān)边收费的行为(wèi)。部分中介公司可能会利(lì)用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收(shōu)费的基础上，再(zài)次向房(fáng)东(dōng)收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于(yú)变相推高了房(fáng)价。两部门(mén)提(tí)出(chū)严禁(jìn)操纵经纪服务(wù)收费，不仅有(yǒu)利于提(tí)高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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