近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包含(hán)了(le)利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的(de)时应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额(é)占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)收(shōu)益(yì)来(lái)源(yuán)为持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市(shì)场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及(jí)市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资人(rén)通(tōng)过基金(jīn)募集(jí)材料(liào)和信息(xī)披露文(wén)件，结合行业及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市场价格(gé)变(biàn)化(huà)导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份(fèn)额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资(zī)者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高级(jí)副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年度可(kě)分配金额(é)以现金形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基(j选墓地的最好方位是什么，墓地的哪个方位的最好ī)金(jīn)也(yě)认(rèn)为，从投资角度(dù)来(lái)看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券的固(gù)定利息(xī)回(huí)报，而(ér)是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的(de)配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取(qǔ选墓地的最好方位是什么，墓地的哪个方位的最好)相对(duì)于投资债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控(kòng)制(zhì)风险的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走(zǒu)势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一(yī)定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)波动受(shòu)多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)表示(shì)，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调(diào)减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据(jù)单位基金份额(é)的分(fēn)红(hóng)金额(é)进行计(jì)算。除(chú)权操作是(shì)对分红前(qián)后基金份额净(jìng)值(zhí)变(biàn)化(huà)的(de)修正，使投资人在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获(huò)得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有(yǒu)产(chǎn)品的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提(tí)醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资(zī)者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权(quán)类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产权类(lèi)产品的(de)收益主要(yào)包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的(de)收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年(nián)的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，两(liǎng)者(zhě)的(de)比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细(xì)分(fēn)来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而(ér)形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权(quán)类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择产品的(de)二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够(gòu)年限收(shōu)回本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的(de)剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再(zài)加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人(rén)士(shì)还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观测(cè)经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来观(guān)察和评(píng)估项目(mù)底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟(gē选墓地的最好方位是什么，墓地的哪个方位的最好n)现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二(èr)者(zhě)存在本(běn)质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初(chū)现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价值体现在相对(duì)股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率(lǜ)高(gāo)低。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要(yào)来自底(dǐ)层(céng)资(zī)产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实(shí)力(lì)、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规(guī)模(mó)较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的(de)运(yùn)营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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