万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押(yā)的(de)75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可(kě)能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可(kě)能(néng)还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到(dào)，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司不(bù)良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的(de)抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的(de)处置主体是中(zhōng)国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是(shì)一起中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的(de)背(bèi)后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实(shí)际(jì)上都是(shì)卖出去(qù)了的(de)，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以(yǐ)不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房(fáng)，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有(yǒu)不(bù)少(shǎo)中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的(de)，没(méi)准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错(cuò)，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费(fèi)者权利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)以居(jū)住为目的购(gòu)买房屋(wū)并已支付全部(bù)价(jià)款(kuǎn)，眉飞色舞是什么生肖 眉飞色舞是神态描写吗ng>主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款的商品房消费(fèi)者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已实(shí)际(jì)支(zhī)付(fù)剩余(yú)价(jià)款的，可以适(shì)用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的(de)这75套(tào)房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有限责任(rèn)公司成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由(yóu)中国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京(jīng)的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万(wàn)科(kē)等大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万(wàn)柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高(gāo)端的姿态(tài)杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元(yuán)的价格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬则(zé)居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了(le)中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义(yì)务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其(qí)深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而(ér)追根(gēn)溯(sù)源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化转型(xíng)，但(dàn)转(zhuǎn)型(xíng)之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先(xiān)后进军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安(ān)足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京(jīng)国安(ān)的估值一直(zhí)没(méi)变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿(ná)下北京国(guó)安，总(zǒng)计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其(qí)实(shí)控人周金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质(zhì)权人包(bāo)括(kuò)海金(jīn)商业保理(lǐ)、北(běi)京(jīng)建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融(róng)信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的(de)时(shí)间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官(guān)网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为(wèi)了(le)缓解(jiě)资金压力(lì)，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列(liè)被执行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不(bù)过(guò)在实(shí)控人(rén)都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又(yòu)如何能独善其(qí)身？

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