5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一(yī)板(bǎn)块已经在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以南方和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地(dì)产行(xíng)业的(de)持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎(hū)在今年(nián)一季度得(dé)以延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升(sh安定区属于哪个省哪个市的，安定区属于哪里ēng)6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值(zhí)占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对(duì)于房地产的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季(jì)报汇(huì)总的(de)重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基(jī)金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化(huà)之处首先(xiān)在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集(jí)团退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产(chǎn)是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还(hái)需(xū)要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地(dì)产已经进入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻(qīng)松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不(bù)返了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么(me)投资机(jī)会(huì)的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的(de)行业(yè)也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了(le)更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出(chū)来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随(suí)着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投(tóu)资机会(huì)，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以来(安定区属于哪个省哪个市的，安定区属于哪里lái)，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万(wàn)房(fáng)地产板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来(lái)后(hòu)日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对安定区属于哪个省哪个市的，安定区属于哪里(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季度的(de)收入利润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代(dài)出租(zū)率复(fù)苏至近(jìn)年来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也(yě)是连续(xù)第三个(gè)季度(dù)他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司(sī)股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的拿(ná)地(dì)力度（拿(ná)地金(jīn)额(é)/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的(de)是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国(guó)企(qǐ)地(dì)产股或存在发展的(de)大(dà)好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系等(děng)问题(tí)，市(shì)场对(duì)民营房开企业的资(zī)产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质(zhì)量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行(xíng)业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度(dù)提(tí)升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次(cì)是(shì)销售份(fèn)额持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实(shí)现了(le)业绩的(de)回正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售业(yè)绩的(de)增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场(chǎng)从(cóng)四月(yuè)份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的绝大多数(shù)城(chéng)市都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库(kù)存压(yā)力、企业的资(zī)金面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月(yuè)份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第二(èr)季(jì)度、第(dì)三季(jì)度增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链(liàn)的复(fù)苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时(shí)候，在(zài)房地(dì)产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的(de)时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好(hǎo)得(dé)多(duō)的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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