“现在的房地产(chǎn)很难(nán)再出现像(xiàng)过去十年的系(xì)统性行情。”思睿集团合(hé)伙(huǒ)人(rén)、首席经(jīng)济学家洪灏(hào)向《红周刊》表示，房地产(chǎn)行业分(fēn)化的愈加明显，让机构(gòu)和投资者(zhě)的关注度(dù)从板块(kuài)向单个标的转移(yí)。上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬向《红周刊》指出，从行业来看(kàn)，无论是业(yè)绩，还是估值(zhí)，房地产都(dōu)已经双杀到了最底部，而(ér)且(qiě)是(shì)反复地(dì)杀到了(le)底部(bù)，再往下的空(kōng)间已(yǐ)经不大了。

　　三(sān)道红线等指标

　　成(chéng)挖掘个股(gǔ)阿尔法重要(yào)参考(kǎo)

　　那(nà)么如何寻找房地(dì)产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房地(dì)产(chǎn)赛(sài)道中进(jìn)行(xíng)选(xuǎn)择，需要(yào)非常(cháng)小心，避(bì)免选(xuǎn)了半天，标的公司(sī)出现爆雷的情况。除此(cǐ)之外，洪灏(hào)指(zhǐ)出，需要满足以下三(sān)个(gè)基准：有大的(de)国资背景的(de)、杠杆(gān)率(lǜ)较(jiào)低的、此前(qián)没(méi)有踩过红线的。

　　他还表示，如果关注一下今年房地产的开发资金来源，可以(yǐ)发现，其实银行的信(xìn)贷倾向是不太愿意给房企贷款的，房(fáng)企(qǐ)的主(zhǔ)要资金来源来自新盘的销售(shòu)。但今(jīn)年新房的销售情况相较(jiào)一般。再关(guān)注(zhù)一(yī)下，哪(nǎ)些房企能从银行拿到钱，其实主要还是(shì)那些有(yǒu)国企背(bèi)景(jǐng)的房企，民营房企相对比较困难(nán)，所以整个行业出现了一个很明显的分化，无论是在销售，还是(shì)融资等(děng)各个方面都非常明(míng)显。现(xiàn)在有国资背景的房企(qǐ)在资本市场表现相对较好，但(dàn)没(méi)有国资(zī)背景的民(mín)营房企股价大(dà)多表(biǎo)现很一般(bān)。

　　陈昊(hào)扬则向《红(hóng)周刊》表示，在房地(dì)产行业内，我们(men)的逻辑是，“寻找最后的赢家(jiā)”。而(ér)具体(tǐ)到如何挖掘，我们会特别(bié)重(zhòng)视企业(yè)的成本优(yōu)势，更具体一点，就是它(tā)的净借贷水平（净负债率）是不是行(xíng)业内的最低(dī)水平；利润率是不是(shì)行业内最(zuì)高的；融(róng)资成本是(shì)否是行业内(nèi)最低的；建安成本是否也是业内最(zuì)低的；这些都是我(wǒ)们看(kàn)重的一家房企(qǐ)的综合成本。

　　需要注(zhù)意的是(shì)，能够同时满足上述条件的房企并(bìng)不多。即便(biàn)是在(zài)国央企中，仍(réng)有部分(fēn)房企出现了“三(sān)道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化(huà)的趋(qū)势(shì)。以A股为(wèi)例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年(nián)末(mò)，天房发展(zhǎn)、陆(lù)家嘴、格力地产、西藏城投、中交地(dì)产、中国武夷等国央企“三道(dào)红线(xiàn)”全踩。

　　除(chú)此之外(wài)，城建(jiàn)发(fā)展、京投发展、光明地产、云南城投、首开股份、珠江(jiāng)股份、城投控股等(děng)国央企(qǐ)房企也踩(cǎi)了“三道(dào)红线”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出，即便是(shì)有着较(jiào)稳健特色的国央企房企，其财务(wù)指标称得上完全健康的仍(réng)是(shì)少数。而更加值得注意(yì)的是(shì)，在(zài)2022年，不少国企(qǐ)，甚至地方国企开(kāi)始大(dà)举扩(kuò)张。而这(zhè)无(wú)疑又进一步考验着国(guó)央(yāng)企的资金链情况。

　　对房企而言，扩张速度的张(zhāng)弛有度(dù)尤为重(zhòng)要(yào)，节奏(zòu)把握准确，有助于房企储备优质“弹药(yào)”；但(dàn)过于乐观的(de)预判未来市场，以及过于激进(jìn)的扩张拿(ná)地节奏也有可能让房企重蹈(dǎo)此前的高(gāo)杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊(hào)扬以(yǐ)其配置(zhì)的一(yī)家房企进行举例(lì)，它从2018年开始到2021年，连(lián)续4年的净借(jiè)贷比例(lì)都维持(chí)在33％左右，完全没有增(zēng)加杠杆比(bǐ)例。而到2022年，这家房企明显感觉到(dào)机会来(lái)了，其开始在一线城市进(jìn)行大举拿(ná)地，净负(fù)债率也由此前(qián)的33％左右(yòu)水(shuǐ)准提高到45％左右，涨了接近三分之一。与(yǔ)此同时，该房企(qǐ)新购入地块也实现了快速(sù)的开盘利用率，预计今年会(huì)有更多的楼盘入市。像这类企业(yè)就符合“最(zuì)后(hòu)的赢家”的特点。一方面，在于(yú)它本身储(chǔ)备了很多弹药，去年(nián)拿地超1000亿元，且其(qí)中一半在一线(xiàn)城市，另外一半(bàn)也主要集中(zhōng)在强二线(xiàn)和(hé)二线城市(shì)；另一方面，它(tā)的扩张(zhāng)是有节(jié)制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反(fǎn)，有些房企的扩张速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者(zhě)说看到了2016年(nián)～2020年(nián)期间(jiān)扩张的民(mín)营企业的影子。虽(suī)然(rán)说，见到机会时要(yào)出手，但(dàn)出手的章(zhāng)法仍要(yào)小心，如果负(fù)债率扩张得太快，但未来(lái)的两(liǎng)年市场没(méi)有(yǒu)想象得(dé)那么好，可能会(huì)重蹈覆辙。

　　那么如何(hé)来衡(héng)量一家(jiā)房(fáng)企的扩张(zhāng)速度(dù)是否激进(jìn)？陈昊扬向《红周(zhōu)刊》表示，主要还是看房(fáng)企的净(jìng)负(fù)债率(lǜ)水平(píng)，在(zài)我看来，这个比例(lì)如果超过60％，就是扩(kuò)张得过于快速了。

　　不难看出(chū)，这(zhè)一标准要比“三道红(hóng)线”对房(fáng)企的净负债率要求不得高于100％要更加(jiā)严格。陈昊扬解释，当前房(fáng)地产行业(yè)的(de)复苏速(sù)度并没有那么快，所以要(yào)规(guī)避(bì)公(gōng)司净负债率提高到一个比较危险的水平。

　　《红(hóng)周(zhōu)刊》对(duì)在2022年拿地(dì)较积极(jí)的房企(qǐ)梳(shū)理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，中(zhōng)交(jiāo)地(dì)产、中国金茂、华发股份(fèn)、越秀地产、绿城中(zhōng)国(guó)、保利发展等房企2022年净负债率都在(zài)60％之上(shàng)。其中(zhōng)，中交(jiāo)地产净负债(zhài)率持续居高(gāo)不下，在(zài)2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比的是(shì)，华润置地、中国海(hǎi)外(wài)发展(zhǎn)、万科A、滨(bīn)江集团、招商蛇口、龙(lóng)湖集团等房企在践行较积极的拿地(dì)策(cè)略的同时，也较好(hǎo)地控制了(le)公司的扩张速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团(tuán)等个别民营房(fáng)企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊(hào)扬指出(chū)，实际(jì)上(shàng)，他们是以同一筛(shāi)选标(biāo)准来看国央(yāng)企与民营房企，但在各维度的实(shí)际表(biǎo)现上，国(guó)央企(qǐ)确实会(huì)更胜一筹。如国央企的融资成本(běn)更低(dī)，融资渠道(dào)也更顺(shùn)畅(chàng)，能够做到(dào)想融(róng)就融，这(zhè)样(yàng)，国央企自(zì)然而然就具有天然优势。

　　虽然对(duì)比民营房(fáng)企，机构更加(jiā)看(kàn)好国央(yāng)企，但这也(yě)并不(bù)意味着(zhe)，民营企业中就(jiù)没有“黑马”的(de)存在(zài)。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发现，仍(réng)有少数(shù)民(mín)营房企同样(yàng)受到机(jī)构的青(qīng)睐。比如，根据(jù)2023年(nián)一季报，滨江(jiāng)集团的十大流通(tōng)股东中新进了“中(zhōng)国工商(shāng)银(yín)行股份有限公司(sī)－景(jǐng)顺长(zhǎng)城中国回报灵(líng)活配(pèi)置混合型证券投资基金”“全国社保基金一一六(liù)组合”等。

　　除此之(zhī)外(wài)，自2021年开始(shǐ)，百亿私募珠海阿巴马资产(chǎn)管理有限(xiàn)公(gōng)司就长期(qī)持有(yǒu)滨(bīn)江集团。根据一季报，该(gāi)资产公司的几只产品合计(jì)持有(yǒu)滨江集团9543万股(gǔ)，约占流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集(jí)团的(de)受青(qīng)睐，和其自身的基(jī)本面表现存在一定关(guān)系(xì)。2020年以来的近三年(nián)时间，房地产市(shì)场整体在走“下坡路”，但作(zuò)为杭州本土房(fáng)企的滨江集团仍(réng)是(shì)表现出较强的(de)韧劲，2020年以来，滨江(jiāng)集团(tuán)在业绩表现、销售规(guī)模、新(xīn)增土储、股价(jià)表现等多维度都(dōu)表(biǎo)现了较强的增(zēng)长势头(tóu)。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨(bīn)江集团扣非(fēi)归母净利润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期(qī)发布的(de)2023年一季报，今年一季度，滨江集团更是实现了扣非归母(mǔ)净利润(rùn)5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房(fáng)地(dì)产“青(qīng)铜时代”仍能保持自身业绩的持续增长，和(hé)滨(bīn)江集团(tuán)扎根杭州的战略布局(jú)关系密(mì)切。根据(jù)2022年年(nián)报，滨(bīn)江(jiān香港割让是什么条约谁签字，香港割让是什么条约多少年g)集团有近七成营收来自杭州地区(qū)，而(ér)在2021年，杭州地(dì)区的营收比重只占到(dào)近(jìn)六成(chéng)。近三(sān)年持续稳(wěn)居杭(háng)州房企(qǐ)销售排名第(dì)一(yī)。

　　与此同时，滨江集(jí)团(tuán)在杭州的土储补充同样较(jiào)为积极，根(gēn)据诸葛找房(fáng)、住(zhù)在杭州(zhōu)网数据(jù)显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地金额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元(yuán)，同样持续稳(wěn)居杭州的本土第一。

　　而滨(bīn)江集团在杭(háng)州的较突出表现(xiàn)，也让滨江(jiāng)集团的房企(qǐ)排名迅速提(tí)升。到(dào)2023年(nián)，滨江集(jí)团的房企(qǐ)排名已冲进前十，根据(jù)中指数(shù)据，2023年前4月，滨(bīn)江(jiāng)集团实现(xiàn)销售额607.3亿元，位(wèi)列房企第九位。

　　值(zhí)得注意的是，2020年(nián)至(zhì)今，滨江集(jí)团(tuán)股价翻了超一倍以上(shàng)，而近期(qī)，滨江集团(tuán)更是迎来(lái)多家机构的集中调研。滨江集(jí)团发布(bù)公告表示，公(gōng)司于(yú)5月10日接受了信达证券、金鹰(yīng)基金、建信养老(lǎo)、新华养老等(děng)18家机构调(diào)研。

　　产业链布(bù)局重点(diǎn)移至存(cún)量(liàng)赛道

　　机构在下游家(jiā)纺、家居、物业觅(mì)α

　　实际上房地(dì)产开发只是房(fáng)地产产业(yè)链上的中(zhōng)游环节，其上游(yóu)主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而下(xià)游应用行业主要包括中介服务、家用(yòng)电(diàn)器(qì)、物业(yè)管理、家居用品。综合《红周(zhōu)刊》的采访，房地产开发环节与上(shàng)游(yóu)材料端息息相关，新盘(pán)开工不足导致上游不被看(kàn)好，机构寻觅个股阿尔法的思路(lù)渐渐移(yí)至下游。“中(zhōng)国(guó)房地产行业在进入存量(liàng)房时(shí)代，所以对地产产(chǎn)业链，尤(yóu)其是偏消费属性的家装家居领(lǐng)域，我们相对看(kàn)好(hǎo)，因为居民保有的住房规模(mó)越来越大，随着时间的增加，内装更新的需求也(yě)会越来越多。美(měi)国过去的数据充分说明了这一点，在新房(fáng)销(xiāo)售见顶之后(hòu)，家具消(xiāo)费的增长却(què)一直都(dōu)很(hěn)好。对(duì)于地产(chǎn)产业链(liàn)，我们相(xiāng)对看(kàn)好(hǎo)和内装相关(guān)的行业，例如(rú)消费建材、家居(jū)装饰等。”万家基金(jīn)人士表示(shì)。

　　而根据《红周刊(kān)》对下(xià)游细分中相(xiāng)关(guān)赛道龙(lóng)头年内表(biǎo)现(xiàn)的统计(jì)，目(mù)前暂居前(qián)两位的都是来(lái)自家纺(fǎng)赛道的公司，它们分(fēn)别是富安娜(nà)和水(shuǐ)星家纺，特别是前者在(zài)月线(xiàn)连收七根阳线的基础上(shàng)，年内迄今(jīn)涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以前者为(wèi)例，富安娜(nà)主(zhǔ)要从事(shì)纺织家居、睡眠(mián)家(jiā)居、生活(huó)类(lèi)产品的研(yán)发(fā)、设计、生产(chǎn)及销售，旗(qí)下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷(kù)奇智”自有品牌。第一季度报告显示，报告期内，富(fù)安娜(nà)实现营(yíng)业收入(rù)约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不过实现归属于(yú)上市公司股东的净利(lì)润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上市公(gōng)司一季报(bào)的十大流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)，能够(gòu)发现该(gāi)股(gǔ香港割让是什么条约谁签字，香港割让是什么条约多少年)早已成为基(jī)金重仓(cāng)股的天下，彼时包括公募(mù)的中欧价值发现、中欧潜力价值、工(gōng)银瑞信灵动价(jià)值、宝盈新价值和私募的明河2016，都在其中出现(xiàn)，占据了半壁江山。需(xū)要强(qiáng)调的是，中欧的两只基(jī)金都是价值(zhí)派基(jī)金经理曹(cáo)名长在管的产品，首季其同时重(zhòng)仓的(de)房地产产业(yè)链股(gǔ)票还有金地集(jí)团和大亚(yà)圣象。

　　对比而言，前几年(nián)曾经(jīng)风光(guāng)一时的家居板块也因疫情、消费复(fù)苏进(jìn)程缓慢等多(duō)因(yīn)素一(yī)度(dù)沉寂，不(bù)过好在困境反(fǎn)转(zhuǎn)露出曙光，家居板块中年内表现(xiàn)最好的(de)是志邦家居。同(tóng)一时(shí)间段，该股年内上(shàng)涨已经超(chāo)过(guò)23％，从业绩来看(kàn)，无论是营收还是归(guī)母净利(lì)润，公司都(dōu)实现了同比双(shuāng)升。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红周刊(kān)》发现广发基金经理(lǐ)罗洋(yáng)慧眼独具，一季报中他管理的广发策(cè)略(lüè)优选(xuǎn)和(hé)广发安(ān)宏回(huí)报均增加(jiā)了持股，而这两只产品也成为志邦家(jiā)居十大流通股股东中仅有的两(liǎng)只公募。有(yǒu)意思的是(shì)，他似乎(hū)对于定(dìng)制家居类标的情有独钟，在另一(yī)家赛道公司(sī)金牌橱柜中，他管理的(de)全部三只产(chǎn)品均登榜十大(dà)流通股(gǔ)股东，其也成为他的独门(mén)重(zhòng)仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物业股也越来越被机构所青(qīng)睐，不过(guò)这类标的大多在香港上市，如何选择成为难(nán)题。对此，前述上海公募基金经(jīng)理(lǐ)举例(lì)分析：“物业服(fú)务不(bù)是一个(gè)高毛利(lì)的行业，挣钱很辛苦，我(wǒ)选(xuǎn)公司(sī)还是希望挣的是市(shì)场化应该(gāi)挣(zhēng)的钱，以我曾经(jīng)买的绿城服务为(wèi)例，它在中高端(duān)楼盘(pán)占比是比较高的，每年(nián)到期的合同里提价成功(gōng)率在30％～40％。它(tā)能做(zuò)到滚动的大部(bù)分(fēn)项目到(dào)期之(zhī)后，经过两(liǎng)三(sān)轮合(hé)同周期还能做到产品提价(jià)。”

　　“行(xíng)业里真正能做到产品提价的公司很少，因为物业公司很容易一开始是挣钱(qián)的，后面因为保(bǎo)安这(zhè)些固(gù)定人员(yuán)成本的年度增长，不(bù)过服务(wù)没有特别(bié)好，客户(hù)没有那么满意，能做到提价难(nán)度是非常大(dà)的(de)。但是该公司(sī)能在业内做到到期之后提价率比(bǐ)较高，这跟它的定位和比较好的服务是有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 香港割让是什么条约谁签字，香港割让是什么条约多少年