导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度(dù)过(guò)剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较(jiào)发(fā)达国家还有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味着(zhe)户户有(yǒu)房，然(rán)而事实(shí)上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业(yè)需(xū)求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在(zài)大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了(le)额外(wài)的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，区(qū)域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么(me)当下房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，大分(fēn)化时代(dài)下(xià)地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)必将体现在不同能(néng)级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜(xī)由于(yú)住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房(fáng)地产市场会如(rú)何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不(bù)住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于1，看似(shì)意味着(zhe)人(rén)人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不(bù)能完全(quán)反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套(tào)住宅，一(yī)套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是(shì)居(jū)民(mín)住宅来(lái)源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相加，我们(men)就能够得到当前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国(guó)存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去(qù)除商品住宅累(lèi)计(jì)销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和(hé)购买二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住(zhù)宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年(nián)变化(huà)幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的(de)实际变化比例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套(tào)房的(de)三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套(tào)房并不(bù)意味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和(hé)省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的(de)流动人口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)单亲家庭是什么意思说户均一套房(fáng)无法满足庞(páng)大流(liú)动人(rén)口的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生(shēng)活(huó)需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然这(zhè)与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民(mín)带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的(de)一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决(jué)定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占(zhàn)比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带(dài)来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万(wàn)，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商(shāng)品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济(jì)适用房(fáng)和(hé)其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧(jiù)城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的(de)占比势(shì)必(bì)会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望(wàng)提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发(fā)展(zhǎn)水平的(de)提高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年(nián)是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在(zài)不足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突单亲家庭是什么意思。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超(chāo)预期。

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