文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出(chū)“有条件的(de)可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大(dà)开(kāi)发时代步入(rù)高质量发展阶段的(de)必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义(yì)。当(dāng)然二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助(zhù)于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源(yuán)于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆(gān)的(de)方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国家一(yī)般(bān)有严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发(fā)商(shāng)在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后才(cái)可以开始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银(yín)行(xíng)一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没(méi)有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房(fáng)销售。客(kè)观(guān)讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需(xū)要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房地(dì)产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)要(yào)结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参(cān)与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等(děng)进(jìn)行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的(de)专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十(shí)年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)。针对(duì)这一系列(liè)问题(tí)，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分(fēn)层(céng)出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的(de)见解，在努力寻(xún)求方法加快(kuài)自(zì)身资(zī)金周(zhōu)转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地(dì)势(shì)环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民(mín)众购(gòu)房的资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的建造(zào)和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模式(shì)成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一大(dà)特色，纵观(guān)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核(hé)心的(de)住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商(shāng)在预售前(qián)，确(què)保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等(děng)能力把(bǎ)项目(mù)完(wán)成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国(guó)内地面临住房需求大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市化(huà)配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福(fú)利分房(fáng)制度不(bù)再适用于(yú)当时(shí)的国(guó)情。叠(dié)加(jiā)房地产市(shì)场面临商品房的(de)需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)的(de)“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市(shì)场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货(huò)币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经济下的福利(lì)分房(fáng)转向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺少资金和(hé)开发(fā)时(shí)间周期长的(de)两大难(nán)题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货(huò)币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的(de)商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体来(lái)说，是(shì)指房地产开发(fā)企业将(jiāng)正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过(guò)程(chéng)中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次(cì)性付清(qīng)剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进程。预(yù)售制(zhì)在过去(qù)20多年对(duì)中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了(le)居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房事(shì)业(yè)取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完发达(dá)国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地(dì)房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大(dà)幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速发(fā)展，房地产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动(d社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀òng)中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产对金融、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致(zhì)银(yín)行不良率(lǜ)大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股(gǔ)债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个(gè)独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房(fáng)者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营不(bù)善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银行获(huò)得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还(hái)款等，则(zé)风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明(míng)确规(guī)定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一(yī)的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总(zǒng)额(é)报价计算重点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的(de)高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成(chéng)一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模式，但一定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低(dī)，绝(jué)大部分(fēn)房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的(de)保(bǎo)障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或第三(sān)方验收(shōu)合(hé)格并提(tí)供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一(yī)定的(de)保修期(qī)，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金(jīn)或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过(guò)按揭贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金(jīn)及首付(fù)款由第(dì)三方公证行(xíng)或(huò)产权(quán)保(bǎo)险公司的信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过(guò)申请(qǐng)仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的(de)资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提(tí)供(gōng)一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需取得(dé)由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购房(fáng)，房款按(àn)建造工(gōng)期进度(dù)支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获(huò)批后即可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司(sī)针对期(qī)房(fáng)设(shè)计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖(mài)双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个(gè)环节，各(gè)环节内容(róng)确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，当(dāng)开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款的方式(shì)，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相对较低，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付(fù)，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资(zī)金也(yě)由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发商，即(jí)资(zī)金在进入开发商账户前(qián)经过两道(dào)关(guān)口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于(yú)房屋(wū)供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯一(yī)一部(bù)规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业(yè)法(fǎ)》，对购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时(shí)，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订(dìng)定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房(fáng)者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程进度(dù)付(fù)款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统(tǒng)一(yī)详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入(rù)银(yín)行专门的项目资(zī)金(jīn)账户(hù)，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的(de)房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性(xìng)和(hé)人(rén)性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房(fáng)者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大(dà)的(de)提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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