万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回(huí)钱款不(bù)得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些(xiē)业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单(dān)。

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　　富(fù)人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然(事与愿违下一句是什么 事与愿违是什么意思rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项目(mù)”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权(quán)转让项目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处置的是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这(zhè)就是(shì)一(yī)起(qǐ)中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本没有网签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫(hè)集团的(de)高(gāo)管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经(jīng)支(zhī)付价款(kuǎn)并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同(tóng)时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房(fáng)款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民(mín)法院报公(gōng)布《最高人民(mín)法院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权利(lì)保(bǎo)护(hù)问(wèn)题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居(jū)住为目的(de)购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当(dāng)予以支持。只支(zhī)付了(le)部(bù)分价(jià)款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地等(děng)选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了(le)唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既(jì)没有很大规(guī)模，也(yě)没(méi)有很高的国民知名度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入(rù)北(běi)京的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳(liǔ)地(dì)块(kuài)，成为(wèi)北京(jīng)当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以(yǐ)神(shén)秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰(huī)砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪(háo)宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有(yǒu)名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超(chāo)过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然已经推出(chū)了(le)8年(nián)之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次(cì)成为被执行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京(jīng)国安坑(kēng)了(le)？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新(xīn)东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信(xìn)集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集(jí)团拿(ná)下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费(fèi)了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为什(shén)么又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国(guó)安的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安(ān)后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易(yì)所官网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持(chí)续(xù)质押(yā)手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执行人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今事与愿违下一句是什么 事与愿违是什么意思年(nián)1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过在实(shí)控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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